6.3.1 Anlass
Der Vorlage eines Energieausweises bedarf es nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG stets im Fall des Verkaufs, der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts sowie im Fall der Vermietung, Verpachtung oder Verleasung eines Gebäudes oder Wohnungs- bzw. Teileigentums. Liegt bereits ein (noch) gültiger Energieausweis vor, besteht die Pflicht selbstverständlich nicht. Im Übrigen besteht ein Wahlrecht zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis.
Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen
Dieses Wahlrecht besteht nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GEG allerdings nicht für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt worden ist. Dann bedarf es eines Energiebedarfsausweises. Hiervon wiederum regelt § 80 Abs. 3 Satz 3 GEG eine Ausnahme für den Fall, dass das Gebäude bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977 erfüllt hat oder durch spätere Änderungen auf dieses Anforderungsniveau gebracht worden ist. Dann genügt ein Energieverbrauchsausweis.
6.3.2 Verpflichtete
Neben Verkäufern bzw. Vermietern oder Verpächtern sind auch die Immobilienmakler zur Vorlage verpflichtet. Im Bereich des Wohnungseigentums wird unterschiedlich beurteilt, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss oder ob er insoweit einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat. Der Gesetzgeber geht diesbezüglich von einem Anspruch des Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft aus, die auch die Kosten des Energieausweises zu tragen habe.[1]
6.3.3 Zeitpunkt
Gem. § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG muss der Energieausweis den Interessenten spätestens im Rahmen des Besichtigungstermins entweder im Original oder zumindest in Kopie vorgelegt werden, wobei auch ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet eine Besichtigung nicht statt, muss der Verkäufer nach § 80 Abs. 4 Satz 3 GEG den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer unverzüglich vorlegen, was auch dann gilt, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert. Spätestens ist der Energieausweis unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags vorzulegen. Entsprechende Grundsätze gelten nach § 80 Abs. 5 GEG bei der Vermietung, der Verpachtung und auch dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit.
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