Entlastung des Verwalters (WEMoG) / 2 Rechtslage prüfen

Gesetzlich hat der Verwalter keinen Anspruch auf Entlastung. Ein Anspruch auf Entlastung kann sich allerdings aus einer entsprechenden Regelung im Verwaltervertrag oder in der Gemeinschaftsordnung ergeben.^[1]

Musterklausel: Regelung über die Entlastung des Verwalters im Verwaltervertrag

"Nach Erstattung des Jahresberichts durch den Verwalter und des Prüfberichts des Verwaltungsbeirats sowie der Genehmigung der auf Grundlage der Jahresabrechnung durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer festgesetzen Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan, hat der Verwalter einen Anspruch auf Beschlussfassung über seine Entlastung für den Abrechnungszeitraum."

Musterklausel: Regelung über die Entlastung des Verwalters in der Gemeinschaftsordnung

"Die Wohnungseigentümer vereinbaren zugunsten des jeweiligen Verwalters einen Anspruch auf Beschlussfassung über dessen Entlastung für den Abrechnungszeitraum unter der Voraussetzung, dass der Verwalter einen Jahresbericht und der Verwaltungsbeirat den Prüfbericht erstattet und sodann die auf Grundlage der vom Verwalter vorgelegten Jahresabrechnung festgesetzten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan durch Beschluss genehmigt werden."

Ergibt sich weder aus dem Verwaltervertrag noch aus einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Entlastung und wird dem Verwalter keine Entlastung erteilt, ist er aus eben diesem Grund auch nicht berechtigt, sein Amt niederzulegen. Wird dem Verwalter die Entlastung seitens der Wohnungseigentümer – ggf. auch grundlos – verweigert, fehlt dem Verwalter das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gegen die Gemeinschaft auf Verpflichtung zur Entlastungserteilung. Berühmt sich andererseits die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer konkreter Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter, kann dieser jedoch negative Feststellungsklage erheben.^[2]

Wichtig

Ansprüche müssen lediglich infrage kommen

Ein Beschluss über die Entlastung des Verwalters widerspricht bereits dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen. Es muss nicht definitiv feststehen, dass diese Ansprüche bestehen. Dies zu klären ist dann Aufgabe des Gerichts im etwa nachfolgenden Verfahren der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter.

Wichtig

Konsequenzen fehlender Entlastung

In diesem Zusammenhang wird dem Thema "Entlastung" in der Verwalterpraxis zuweilen eine Bedeutung zugemessen, die ihm nicht zukommt. Wenn die Wohnungseigentümer dem Verwalter keine Entlastung erteilen, heißt dies zunächst noch gar nichts. Meinen sie, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe Ansprüche gegen den Verwalter, muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese notfalls gerichtlich durchsetzen. Allein ein fehlender Entlastungsbeschluss oder ein entsprechender Negativbeschluss begründen keine Verwalterhaftung. Grund für viele Verwalter, eine Entlastungsbeschlussfassung erst gar nicht zur Tagesordnung zu nehmen.

Exkurs: Erstverwalter und konkludenter Verwaltervertrag

Allgemein anerkannt war, dass der erste Verwalter auch schon in der Teilungserklärung bestellt werden kann, auch wenn die Natur der Rechtsmacht des teilenden Eigentümers hierzu umstritten war. Im Zuge des Inkrafttretens des WEMoG wird überwiegend angenommen, eine Bestellung in der Teilungserklärung sei gemäß § 26 Abs. 1, Abs. 5 WEG nicht weiter möglich. Hiervon unabhängig ist auch das Bedürfnis entfallen, da die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG bereits mit dem Anlegen der Grundbücher entsteht und der teilende Eigentümer einen Beschluss über die Bestellung des Verwalters fassen kann. Geht man weiter von der Möglichkeit einer Verwalterbestellung in der Teilungserklärung aus, liegt jedenfalls ein konkludenter Abschluss eines formfreien Verwaltervertrags vor, wenn die Bestellung des Verwalters bereits in der Teilungserklärung erfolgt ist und dieser mindestens über eine Wirtschaftsperiode hinweg tätig geworden ist und die Wohnungseigentümer billigen, dass er seine Vergütung in Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ansetzt. Da insoweit keine Rückzahlungsansprüche gegen den Verwalter bezüglich des Verwalterhonorars bestehen, entspricht auch der Beschluss über die Entlastung des Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung.^[3]

[1] BGH, Beschluss v. 17.7.2003, V ZB 11/03, NJW 2003 S. 3124.

[2] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.8.1996, 3 Wx 581/94, ZMR 1996 S. 622.

[3] AG Pinneberg, Urteil v. 10.4.2018, 60 C 34/17, ZMR 2018 S. 636.