Entlastung des Verwalters (WEMoG) / 4 Beschlussfassung über die Entlastung

4.1 Allgemein

Soweit nicht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder eine anderweitige Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt, beschließen die Wohnungseigentümer über die Entlastung des Verwalters im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung.

Praxis-Tipp

Empfehlenswerter Versammlungsablauf

Konkret sollte der Verwalter im Laufe der Wohnungseigentümerversammlung zunächst seinen Bericht zur Wirtschaftsperiode erstatten. Danach sollte die Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung erfolgen und im Anschluss daran die Entlastung des Verwalters zur Beschlussfassung gestellt werden. Bei einem derartigen Versammlungsablauf entfaltet der Entlastungsbeschluss nicht nur hinsichtlich der Jahresabrechnung die gewünschte Wirkung, sondern auch in Bezug auf das erkennbar gewordene tatsächliche und rechtliche Handeln des Verwalters.

Für einen Entlastungsbeschluss genügt – vorbehaltlich wiederum anderweitiger Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder aber einer Bestimmung im Verwaltervertrag – grundsätzlich die einfache Mehrheit.

Musterbeschluss: Entlastung des Verwalters

Einfacher Entlastungsbeschluss

TOP XX Entlastung der Verwaltung für 20__

Der Verwaltung wird für das Jahr 20__ Entlastung erteilt.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

__________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Kombinierter Entlastungsbeschluss

Um Auslegungskontroversen zu vermeiden, sollte über die Genehmigung der Jahresabrechnung und die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats unbedingt getrennt Beschluss gefasst werden:

TOP XX Genehmigung der Jahresabrechnung 20__ und Entlastung der Verwaltung

Die Wohnungseigentümer fassen zu TOP XX folgenden Beschluss:

1. Die sich auf Grundlage der vorgelegten Gesamt-/Einzelabrechnungen mit Druckdatum ________ für das Jahr 20__ ergebenden Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge gegenüber dem Wirtschaftsplan werden hiermit genehmigt und die Nachschüsse sofort fällig gestellt. Die Guthaben bzw. die Fehlbeträge aus den jeweiligen Einzelabrechnungen werden zum _________ mit den Eigentümern verrechnet, sofern der Verwaltung ein SEPA-Lastschriftmandat vorliegt.

   Eigentümer, die nicht am Lastschriftverfahren teilnehmen, haben unverzüglich für den Kontoausgleich zu sorgen.

   Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen: _____

   Nein-Stimmen: _____

   Enthaltungen: _____

   Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

   __________________

   Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

2. Der Verwaltung wird für das abgelaufene Wirtschaftsjahr Entlastung erteilt.

   Abstimmungsergebnis:

   Ja-Stimmen: _____

   Nein-Stimmen: _____

   Enthaltungen: _____

   Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

   __________________

   Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

4.2 Stimmrechtsausschluss

Der Verwalter selbst hat bei der Beschlussfassung über seine Entlastung selbstverständlich kein Stimmrecht.^[1] Dies gilt auch für den Wohnungseigentümerverwalter^[2] und selbst dann, wenn er von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist.^[3] Der Stimmrechtsausschluss wird in diesem Fall aus § 25 Abs. 4 WEG hergeleitet, wonach ein Wohnungseigentümer dann nicht stimmberechtigt ist, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft.

Hinweis

Auswirkung auf Abstimmungsergebnis

Wird der Entlastungsbeschluss im Widerspruch zu diesen Grundsätzen gefasst, wird er auf Erhebung einer entsprechenden Anfechtungsklage hin jedoch nur dann für ungültig erklärt, wenn das vom Verwalter ausgeübte Stimmrecht für das Abstimmungsergebnis maßgeblich war.^[4]

Bei der Beschlussfassung über seine Entlastung darf der Verwalter auch nicht als Vertreter von Wohnungseigentümern an der Abstimmung teilnehmen.^[5] Des Weiteren ist auch die Ausübung des Stimmrechts durch einen vom Verwalter bevollmächtigten Wohnungseigentümer ausgeschlossen.^[6] Wohl aber ist es möglich, dass der bevollmächtigte Verwalter seinerseits einem der Wohnungseigentümer Untervollmacht erteilt. Voraussetzung ist jedoch, dass der Verwalter bestimmte Weisungen hinsichtlich des Abstimmungsverhaltens unterlässt.^[7]

[1] OLG Stuttgart, Beschluss v. 5.7.1974, 8 W 61/74, OLGZ 1974 S. 404.

[2] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 7.3.2002, 3 W 184/01, ZWE 2002 S. 283.

[3] AG Frankfurt a. M., Beschluss v. 5.7.1991, 65 UR II 308/90 WEG, NJW-RR 1992 S. 86.

[4] OLG Hamburg, Beschluss v. 5.2.1988, 2 W 67/85.

[5] BayObLG, Beschluss v. 23.12.2002, 2Z BR 89/02, NZM 2003 S. 283; KG Berlin, Beschluss v. 12.9.1988, 24 W 5887/87, NJW-RR 1989 S. 144.

[6] AG Frankfurt a. M., a. a. O.

[7] Arg. BayObLG, Beschluss v. 21.4.1998, 2Z BR 36/98, 2Z BR 43/98, NZM 1998 S. 668.

4.3 Wirkung der Beschlussfassung über die Nachschüsse auf Grundlage der Jahresabrechnung

Trotz insoweit eindeutiger Rechtsprechung des BGH^[1] fanden sich auf Grundlage der vormals geltenden Rechtslage immer wieder Tendenzen in der Rechtsprechung, die allein eine Beschlussfassung über die Jahresabrechnung in die Nähe...