Entlastung des Verwalters (WEMoG) / 5 Anfechtung des Entlastungsbeschlusses

Der Beschluss über die Entlastung des Verwalters kann wie jeder andere Wohnungseigentümerbeschluss angefochten werden. Bei kombinierter Beschlussfassung über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auf Grundlage der Jahresabrechnung einerseits und die Verwalterentlastung andererseits, kann der Beschluss insoweit angefochten werden, als er die Entlastung des Verwalters regelt.

Praxis-Beispiel

Kombinierter Genehmigungs- und Entlastungsbeschluss

Stellt der Verwalter einen Beschlussantrag folgenden Wortlauts zur Beschlussfassung: "Die Wohnungseigentümer genehmigen die auf Grundlage der Jahresgesamtabrechnung der Wirtschaftsperiode 20__ und der jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen der Wirtschaftsperiode 20__ festgesetzten Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge unter Entlastung des Verwalters für die Wirtschaftsperiode 20__", kann die in diesem Antrag enthaltene Verwalterentlastung auch isoliert angefochten werden.

Die isolierte Anfechtung ist stets dann erforderlich, wenn zwar die Jahresabrechnung korrekt ist, der Verwalter indes unberechtigte Ausgaben getätigt hat. Sie ist auch stets dann erforderlich, wenn die Jahresabrechnung korrekt ist, im Übrigen aber Ansprüche gegen den Verwalter in Betracht kommen können.

Auch wenn also rechtlich über 2 Beschlüsse mit verschiedenen Gegenständen einheitlich abgestimmt wird, können Anfechtung und Ungültigkeitserklärung auf einen dieser Beschlüsse beschränkt werden.^[1]

Wichtig

Bei fehlerhafter Jahresabrechnung stets auch Entlastung anfechten

Hat der Verwalter eine fehlerhafte Jahresabrechnung erstellt, die sich auf die festzusetzenden Nachschüsse bzw. Beitragsanpassungen ausgewirkt hat und wird ihm beschlussweise Entlastung erteilt, ist neben dem Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge auch der Beschluss über die Entlastung des Verwalters anzufechten. Freilich kann zwar auch nur der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. Anpassungsbeträge angefochten werden. Erwächst mangels Anfechtung auch des Entlastungsbeschlusses dieser schließlich in Bestandskraft, ist der Verwalter weiter verpflichtet, eine korrigierte Jahresabrechnung zu erstellen. Es handelt sich nämlich um eine Pflicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die den Verwalter als deren Ausführungsorgan trifft.

Nach höchst zweifelhafter Auffassung soll das Rechtsschutzbedürfnis einer Anfechtung des Entlastungsbeschlusses entfallen, wenn der Verwalter erklärt, er werde aus dem Entlastungsbeschluss keine Rechtsansprüche ableiten.^[2] Zweifelhaft ist dies deshalb, weil der Verwalter weder an der Beschlussfassung beteiligt, noch Partei des Rechtsstreits ist. Richtigerweise kann sich zwar der anfechtende Wohnungseigentümer einer Erklärung der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anschließen, der Beschluss würde keinerlei Rechtswirkungen entfalten und im Anschluss die Hauptsache für erledigt erklären. Verpflichtet ist er hierzu jedoch nicht, da es sich insoweit um ein rechtliches "Nullum" handelt.^[3] Erklärt er aber die Hauptsache für erledigt, können sich weder die beklagte Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch der Verwalter auf den Entlastungsbeschluss berufen. Dies wäre als widersprüchliches Verhalten treuwidrig und daher unbeachtlich.

[1] BayObLG, Beschluss v. 10.8.2000, 2Z BR 36/00, NZM 2001 S. 296.

[2] AG München, Urteil v. 27.2.2018, 483 C 10766/16, ZMR 2018 S. 542.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 23.7.2014, 318 S 19/14, ZMR 2015 S. 45.