Entziehung des Wohnungseigentums (WEMoG) / 5 Sonderfälle

5.1 Problem: Störender Ehegatte/Miteigentümer

Gehört eine Eigentumswohnung einem Ehepaar und richtet sich der Veräußerungsbeschluss der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nur gegen einen Ehegatten, der sich z. B. einer schweren Pflichtverletzung schuldig gemacht hat, stellt sich die Frage, ob tatsächlich die Veräußerung eines Miteigentumsanteils verlangt werden kann. Als Bruchteilseigentümern gehört die Eigentumswohnung jedenfalls beiden Ehegatten. Da der jeweilige Bruchteilseigentümer jedoch grundsätzlich frei über seinen Anteil an der Wohnung verfügen kann, kann ein Ehegatte diesen auch unabhängig vom anderen Ehepartner veräußern. Letztlich wird man wohl einem Veräußerungsbegehren auch gegen einen Bruchteilseigentümer entsprechen müssen, da das Ziel der Gemeinschaft, den "störenden" Ehegatten auszuschließen, letztlich nur dadurch erreicht werden kann, dass dieser sein Wohnungseigentum veräußert.^[1]

Ganz allgemein gilt allerdings im Hinblick auf das Miteigentum mehrerer an einer Sondereigentumseinheit, dass der oder die nicht störenden Miteigentümer die Wirkungen eines Entziehungsurteils bis zur Erteilung des Zuschlags dadurch abwenden können, dass der oder die nicht störenden Miteigentümer den Miteigentumsanteil des störenden Miteigentümers selbst erwerben und den störenden Miteigentümer dauerhaft und einschränkungslos aus der Wohnanlage entfernen. Weiter sind der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer alle Kosten zu ersetzen, die dieser durch die Führung des Entziehungsrechtsstreits und die Durchführung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zur Durchsetzung des Entziehungsanspruchs entstanden sind.^[2]

Hergeleitet wurde dieser Grundsatz aus einer entsprechenden Anwendung von § 19 Abs. 2 WEG a. F., nach dem der Wohnungseigentümer die auf Veräußerung gerichtete Wirkung des Entziehungsurteils dadurch abwenden konnte, dass er die Zahlungsrückstände, wegen denen das Entziehungsverfahren betrieben wurde, bis zum Zuschlag ausgleicht. Nach neuer Rechtslage kommen nunmehr die Grundsätze von Treu und Glauben nach § 242 BGB zum Tragen.

[1] Offengelassen in BayObLG, Beschluss v. 4.3.1999, 2Z BR 20/99, NZM 1999, 578.

[2] BGH, Urteil v. 14.9.2018, V ZR 138/17, ZMR 2019, 51.

5.2 Zweiergemeinschaft

Die Frage, ob es in einer Zweiergemeinschaft vor Erhebung einer Klage auf Entziehung des Wohnungseigentums eines entsprechenden Wohnungseigentümerbeschlusses bedarf, dürfte weiterhin zu verneinen sein, zumal der betroffene Wohnungseigentümer nicht stimmberechtigt wäre. Ist jedenfalls ein Verwalter nicht bestellt, stellt sich das Problem mit der in § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG angeordneten Gesamtvertretung. Bezüglich der Erhebung der Entziehungsklage müssten beide Wohnungseigentümer gleichgerichtet handeln, was aber mit Blick auf den von der Eigentumsentziehung betroffenen Wohnungseigentümer ausgeschlossen sein dürfte. Als Lösungsalternativen kämen insoweit 3 Wege in Betracht:

• eine entsprechende Anwendung von § 25 Abs. 4 WEG, die das Stimmverbot regelt;
• das Erfordernis einer Verwalterbestellung, das allerdings von dem die Entziehung betreibenden Wohnungseigentümer wohl letztlich nur im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchsetzbar wäre;
• die Bestellung eines Prozesspflegers nach § 57 ZPO.

Hier wird die Rechtsprechung für erforderliche Klarheit sorgen müssen.