Soweit bereits bei "normalen" Maßnahmen der Erhaltung keine Verpflichtung besteht, dieselben Materialen wie bei der Errichtung der Wohnanlage zu verwenden, ist die modernisierende Erhaltung dadurch geprägt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen sind, sich im Rahmen der Erhaltung auf den ggf. veralteten Standard der schadhaften Anlagen und Einrichtungen zu beschränken.
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kennt das Wohnungseigentumsgesetz den Begriff der "modernisierenden Erhaltung" bzw. der "modernisierenden Instandsetzung" nicht mehr.
Änderungen durch das WEMoG
- Alle Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar – also auch die Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung.
- Gemäß § 20 Abs. 1 WEG werden alle Maßnahmen der baulichen Veränderung mit einfacher Mehrheit beschlossen.
- Insbesondere die Kosten von Maßnahmen der modernisierenden Erhaltung sind nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG von sämtlichen Wohnungseigentümern zu tragen, da sich bereits nach altem Recht deren Kosten innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren amortisieren mussten, was auch weiterhin Voraussetzung ist.
Von einer modernisierenden Erhaltung ist immer dann zu sprechen, wenn vorhandene defekte, veraltete oder unzureichende Einrichtungen oder Anlagen des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch gleichartige, sondern durch technisch neuere, bessere und möglicherweise kostspieligere ersetzt werden, also über eine bloße Reproduktion hinausgehen. Zwar nicht alleinige Voraussetzung, aber wichtiger Anhaltspunkt ist, dass sich die Investitionen auf Grundlage einer Kosten-Nutzen-Analyse in einem Zeitraum von 10 Jahren amortisieren.[1]
So sind etwa Maßnahmen zur Verbesserung der Wärmeisolierung, insbesondere durch eine fachgerecht ausgeführte Dampfbremse auf der gesamten Dachebene sowie die Ersetzung des vorhandenen Dämmmaterials aus Glaswolle durch eine biologische Wärmedämmung als modernisierende Erhaltung anzusehen und seit Inkrafttretens des WEMoG als bauliche Veränderungen einzustufen.[2]
Die marode Einfriedung
Der das Gemeinschaftseigentum einfriedende Holzzaun ist erneuerungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer erwägen, statt eines Holzzauns einen Zaun aus Edelstahl zu setzen.
Zunächst ist der Zaun grundsätzlich austauschbedürftig. Auch der Ersatz einer maroden Einrichtung des Gemeinschaftseigentums stellt eine Erhaltungsmaßnahme dar. Entscheidend ist, dass Maßnahmen der Erhaltung letztlich eine Reproduktion des Ursprungszustands darstellen. Eine Erhaltungsmaßnahme würde es also dann darstellen, wenn die Wohnungseigentümer den Ersatz durch einen Holzzaun beschließen würden.
Entscheiden sie sich hingegen für einen Zaun aus Edelstahl, geht die Maßnahme über die bloße Erhaltung hinaus und stellt insoweit eine bauliche Veränderung dar.
Dieses Beispiel macht auch deutlich, dass sich im Rahmen der modernisierenden Erhaltung nur diejenigen Kosten amortisieren müssen, die über die Erhaltungsmaßnahme hinausgehen.
Der Fensteraustausch
Die in der Wohnanlage vorhandenen 2-fach verglasten Holzfenster sind allesamt reparatur- und überwiegend austauschbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher, diese Fenster durch 3-fach verglaste Fenster auszutauschen. 2-fach verglaste Fenster würden 200 EUR kosten, 3-fach verglaste Fenster kosten 235 EUR.
Da die Fenster reparatur- und überwiegend austauschbedürftig sind, müssen sich die Kosten für den Einbau 2-fach verglaster Fenster nicht amortisieren. Amortisieren müssen sich nur die Mehrkosten, die deshalb entstehen, weil sich die Wohnungseigentümer statt der 2-Fach-Verglasung für eine 3-Fach-Verglasung entscheiden. Amortisieren müssen sich also die Mehrkosten in Höhe von 35 EUR je Fenster. Zu berücksichtigen ist, dass die Energieeinsparung gegenüber einer 2-Fach-Verglasung bei ca. 30 % liegt, weshalb es in diesem Beispielsfall nahe liegt, dass sich die Mehrkosten in einem Zeitraum von ca. 10 Jahren amortisieren werden.
Erfordern öffentlich-rechtliche Vorschriften – wie etwa das GEG – bestimmte Maßnahmen, stellt sich die Frage nach einer Amortisation freilich nicht, da derartige Maßnahmen ohnehin reine Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG darstellen.
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