Alexander C. Blankenstein

4.1.1 Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen,

  • die von untergeordneter Bedeutung sind und
  • die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen.

Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassende Entscheidungsbefugnisse. Allerdings sind die Begriffe "untergeordnete Bedeutung" und "erhebliche Verpflichtung" wenig konkret. Was hier von "untergeordneter Bedeutung" und "mit nicht erheblichen Verpflichtungen" verbunden ist, richtet sich maßgeblich nach der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft.[1]

Zur Sicherheit sollte sich der Verwalter darauf beschränken, folgende Kleinmaßnahmen durchzuführen:

  • Auswechseln von Glühbirnen;
  • Beschaffung von Ersatzteilen;
  • Versiegelung von Treppenhausfenstern[2];
  • Reinigung der Dachrinne;
  • Reparatur defekter Teile der Heizungsanlage.

Stets sollte der Verwalter für eine Ermächtigung bei Amtsbeginn aufgrund Beschlusses sorgen. Dies kann auch der Beschluss über den Verwaltervertrag sein, wenn den Wohnungseigentümern zweifelsfrei bewusst ist, dass sie dem Verwalter Ermächtigungen einräumen, die über seine gesetzlichen hinausgehen.[3]

 

Vorsicht: Keine Ermächtigung zur Beauftragung eines Hausmeisters!

Äußerst umstritten ist, ob eine Klausel in einer Gemeinschaftsordnung, die den Verwalter ermächtigt, einen Hausmeister zu beschäftigen oder zu beauftragen, im Innenverhältnis auch gegenüber den Wohnungseigentümern wirkt. Mit guten Gründen dürfte hier im Innenverhältnis eine konkrete Beschlussfassung erforderlich sein, sodass die Wohnungseigentümer nicht einem unkontrollierbaren Kostenrisiko ausgesetzt sind.[4]

[1] Siehe hierzu oben Kap. 2.1 Erhaltungsbudget.

4.1.2 Notmaßnahmen

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die erforderliche Vertretungsmacht, für die Gemeinschaft entsprechend erforderliche Maßnahmen durchführen zu können und in diesem Zusammenhang auch entsprechende Rechtsgeschäfte für die Gemeinschaft abzuschließen, insbesondere also Fachunternehmen zu beauftragen, verleiht ihm insoweit auch § 9b Abs. 1 WEG.

 

Vorsicht: Keine Notmaßnahmen bei Sondereigentum

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Hinsichtlich des Sondereigentums ist der Verwalter zur Notgeschäftsführung weder berechtigt noch verpflichtet. Zu beachten ist hier jedoch, dass den Verwalter Hinweispflichten gegenüber etwa betroffenen Wohnungseigentümern treffen. Im Ausnahmefall der Unerreichbarkeit eines Wohnungseigentümers kann der Verwalter durchaus auch verpflichtet sein, gefahrvermeidend einzugreifen.

Die Verwalterbefugnisse bzw. -verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren mit denen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechende Maßnahmen einzuleiten. Die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehen jedoch weiter. Voraussetzung für ein Handeln des Verwalters ist hier nicht der unmittelbar drohende Schaden, ausreichend ist, dass ein dringender Fall vorliegt, mithin ein Nachteil droht.

Grundsätzlich muss der Verwalter zwar auch in eilbedürftigen Fällen unter Verkürzung der gesetzlichen oder vereinbarten Ladungsfrist möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen. Liegt jedoch ein Fall vor, der wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulässt, kann der Verwalter ohne WEG-Beschluss handeln.[1]

"Dringend" sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen.[2] Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.[3] Dringende Fälle entstehen in der Regel durch Zufall oder höhere Gewalt, etwa

  • Brand,
  • Explosion,
  • Überschwemmung,
  • Leck einer Gasleitung,
  • Ausfall der Heizungsanlage,
  • Bruch oder Verstopfung einer Versorgungs- oder Abwasserleitung.

Dringende Maßnahmen i. S. v. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG sind auch solche, die nicht unmittelbar der Erhaltung in Form von Reparatur, Sanierung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums dienen, wie etwa auch der Abbruch einer Mauer wegen Einsturz- oder Brandgefahr.

 

Schadensersatzpflicht droht

Sind die Voraussetzungen einer Notgeschäftsführung nicht gegeben und setzt sich der Verwalter über die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung hin...

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