Erhaltungsbeschluss: Ermessensreduktion? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es vor allem um die Frage, ob ein Ermessen besteht, gemeinschaftliches Eigentum nicht zu reparieren.

Zwingende Erhaltungsmaßnahme

Die Wohnungseigentümer haben ein Ermessen, wann und wie sie einen wesentlichen Gebäudebestandteil erhalten. Im Einzelfall kann dieses auf null reduziert sein. Ein Anspruch eines Wohnungseigentümers auf sofortige Durchführung einer sachgerechten Erhaltung, wobei die aktuellen Baustandards maßgeblich sind, besteht, wenn allein dieses Vorgehen ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entspricht. So soll es liegen, wenn bauliche Mängel vorhanden sind, die den zweckentsprechenden Gebrauch bzw. eine solche Nutzung des Sondereigentums erheblich beeinträchtigen oder sogar ausschließen. Grundsätzlich müsse sich das gemeinschaftliche Eigentum jedenfalls in einem solchen baulichen Zustand befinden, dass das Sondereigentum zum vereinbarten Zweck (= Wohnen oder Gewerbe) genutzt bzw. gebraucht werden könne. Beispielsweise massive Durchfeuchtungen der Innen- und Außenwände müssten weder im Wohnungs- noch im Teileigentum hingenommen werden, und zwar auch dann nicht, wenn gesundheitsschädlicher Schimmel (noch) nicht aufgetreten sei. Das gelte auch, wenn es sich um "anfängliche Mängel" handele. Um zu beurteilen, ob es so liegt, muss geklärt werden, wie das gemeinschaftliche Eigentum beschaffen sein muss. Im Fall kann kein Zweifel bestehen, dass eine Reparatur zwingend ist! Das LG irrt also.

Beschlusskompetenz

Bei der Bestimmung, gemeinschaftliches Eigentum nicht mehr zu benutzen, beispielsweise im Fall einen Personenaufzug, handelt es sich jeweils um einen (gegebenenfalls faktischen, zum Beispiel durch eine Nichtreparatur) totalen Gebrauchsentzug, der entgegen dem LG nicht beschlossen werden kann.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltung muss die Wohnungseigentümer namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer informieren, dass eine "Ja"-Stimme zwingend ist, weil es kein Ermessen gibt, eine Erhaltung nicht zu beschließen. Hierauf ist bereits in der Ladung hinzuweisen. Ferner ist in der Versammlung eine entsprechende Aufklärung geboten.