Erhaltungsplanung (ZertVerwV) / 1.1.5 Erstmalige Herstellung entsprechend öffentlich-rechtlicher Vorgaben

Auch Maßnahmen der erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften werden unter den Begriff der "Erhaltung" subsumiert.

Erstmalige Herstellung wegen öffentlich-rechtlicher Vorgaben

• Die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis im Rahmen der erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums ist Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Bauträger bei der Errichtung der Wohnanlage von den der Baugenehmigung zugrundeliegenden Plänen abgewichen ist und dadurch die öffentlich-rechtliche Verpflichtung besteht, weitere Stellplätze zu schaffen.^[1]
• Entsprechendes gilt auch bei einer Aufteilung nach § 3 WEG durch Teilungsvertrag.^[2]
• Auch die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers durch Einbau eines Fensters aufgrund behördlicher Anordnung stellt eine Maßnahme zur Fertigstellung des Baus im Rahmen der Ersterstellung dar.^[3]
• Entsprechendes gilt für den behördlich angeordneten Abriss eines baurechtswidrig errichteten Balkons.^[4]

Hiervon unabhängig sind die Wohnungseigentümer auch ohne besondere Auflagen zum Brandschutz berechtigt, etwa einfache Keller- gegen Brandschutztüren austauschen zu lassen.^[5]

Verjährung

Maßnahmen zur Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vergaben unterliegen bereits sachlogisch nicht der Verjährung.

Exklusive Kostenbelastung durch Vereinbarung oder § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG?

Häufig enthalten Gemeinschaftsordnungen Bestimmungen darüber, dass die Kosten der Erhaltung (bzw. Instandhaltung und Instandsetzung) bestimmter Bereiche bzw. Gegenstände des gemeinschaftlichen Eigentums, die sich im räumlichen Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers befinden, von diesem zu tragen sind. In aller Regel betroffen sind hier insbesondere Fenster und Balkone. Fehlen entsprechende Vereinbarungen, ermöglicht die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine exklusive Kostenbelastung eines Wohnungseigentümers.

Höchstrichterlich ist insoweit geklärt, dass derartige Bestimmungen nicht zur Anwendung kommen können, wenn Maßnahmen einer erstmaligen Herstellung zur Anpassung an öffentlich-rechtliche Vorschriften zur Durchführung kommen müssen.^[6] Das Gemeinschaftsrisiko in Bezug auf die erstmalige Herstellung eines mangelfreien und den bauordnungsrechtlichen Vorschriften entsprechenden Zustands muss von allen Wohnungseigentümern getragen werden, auch wenn der Mangel zufällig nur einen Wohnungseigentümer betrifft.

Auch nach dem Normzweck des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können derartige allgemeine Risiken wohl nicht auf einen Wohnungseigentümer übertragen werden. Die Kosten für die Herstellung eines bereits bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft fehlenden bauordnungsrechtlich zulässigen Zustands des Gemeinschaftseigentums, die nur zufällig im Bereich eines Sondereigentums auftreten, sind keine sich nach dem auch zu berücksichtigenden Verteilungsmaßstab des Gebrauchs oder der Gebrauchsmöglichkeit eignenden Kosten, sondern solche, die im Interesse aller Wohnungseigentümer aufzuwenden sind.^[7]

Bauinitiative nur eines Wohnungseigentümers

Anderes gilt freilich dann, wenn die Notwendigkeit der Erstellung eines 2. Rettungswegs erst und nur dadurch entsteht, dass ein Eigentümer seine 2 Sondereigentumseinheiten zusammenlegen will und erst durch diese bauliche Veränderung auch des Gemeinschaftseigentums die bauordnungsrechtliche Notwendigkeit eines 2. Rettungswegs entsteht. In diesem Fall wäre der Geltungsbereich des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder auch der Fall einer vereinbarten Kostenregelung eröffnet.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 26.2.2016, V ZR 250/14, NJW 2016 S. 2181.

[2] BGH, Urteil v. 9.12.2016, V ZR 84/16, NZM 2017 S. 224.

[3] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16; AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 23/16.

[4] AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 49/14; AG Aachen, Urteil v. 20.3.2013, 118 C 82/12, ZMR 2015 S. 398.

[5] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 26.9.2019, 2-09 S 42/19, ZMR 2020 S. 48.

[6] BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16; LG Köln, Urteil v. 22.12.2016, 29 S 145/16, ZMR 2017 S. 262; AG Langenfeld, Urteil v. 23.11.2016, 64 C 23/16; AG Aachen, Urteil v. 20.3.2013, 118 C 82/12, ZMR 2015 S. 398.

[7] Vgl. zum alten Recht: BGH, a. a. O.; AG Langenfeld, a. a. O.; AG Aachen, a. a. O.

[8] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 19.2.2008, I-3 Wx 1/08, ZMR 2008 S. 553.