Erhaltungsrücklage (WEMoG) / 4 Festsetzung der Rücklagenhöhe

Die Festsetzung der Rücklagenhöhe unterfällt grundsätzlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Insbesondere in älteren Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen finden sich vereinzelt Regelungen über konkrete Beträge, die der Erhaltungsrücklage zuzuführen sind. Derartige Regelungen sind für die Wohnungseigentümer lediglich insoweit maßgeblich, als sie geeignet sind, eine angemessene Rücklagenhöhe sicherzustellen. Ist z. B. in einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1975 eine Rücklagenhöhe von 1,50 DM pro Quadratmeter jährlich vorgesehen, ist bereits vor dem Hintergrund der Preissteigerungsrate nachvollziehbar, dass ein derart geringer Betrag nach heutigen Maßstäben nicht mehr zeitgerecht ist. Vermag man in der Festlegung derartiger Beträge in der Gemeinschaftsordnung eine Mindesthöhe zu sehen, so haben die Wohnungseigentümer jedenfalls die Beschlusskompetenz, höhere Beiträge regeln zu können.

4.1 Verteilungsschlüssel

Die Verteilung der zur Rücklage zu leistenden Beiträge der Wohnungseigentümer erfolgt nach dem hierfür vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel. Gemeinschaftsordnungen sehen hier regelmäßig eine der gesetzlichen Regelung in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG korrespondierende Verteilung der Beiträge nach Miteigentumsanteilen vor. Fehlen Regelungen zur Verteilung der Beiträge zur Erhaltungsrücklage in der Gemeinschaftsordnung oder haben die Wohnungseigentümer insoweit auch keine andere Vereinbarung getroffen, erfolgt die Verteilung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen.

Änderung des Verteilungsschlüssels per Beschluss

Nach der Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Hieraus folgt aber nicht, dass die Wohnungseigentümer den gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel durch Beschluss ändern könnten. Zu beachten ist nämlich, dass es sich bei den Rücklagebeiträgen weder für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer noch für die einzelnen Eigentümer um Kosten handelt, vielmehr um ein Ansparvermögen.

Abweichender Schlüssel im Wirtschaftsplan

Wird die Verteilung der zur Erhaltungsrücklage zu leistenden Beiträge im Wirtschaftsplan entgegen dem insoweit vereinbarten Verteilungsschlüssel verteilt, führt dies zur Anfechtbarkeit des Beschlusses nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse.^[1]

[1] LG Hamburg, Beschluss v. 25.6.2003, 318 T 132/02.

4.2 Einnahmen der Gemeinschaft

Neben den im Wirtschaftsplan festgesetzten Beiträgen, die von den Wohnungseigentümern in die Rücklage zu zahlen sind, können auch sonstige Einnahmen der Gemeinschaft der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Zunächst einmal unterliegt die Frage, ob Zinsen des Rücklagenkontos in der Rücklage verbleiben sollen oder unter den Wohnungseigentümern als Einnahme ausgeschüttet werden, der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Diese können auch beschließen, dass etwa Einnahmen aus Waschmarkenerlösen der Erhaltungsrücklage zugeführt werden. Auch können die Wohnungseigentümer beschließen, dass etwa erzielte Einnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum der Rücklage zuzuführen sind.

Einnahmen aus Mängelgewährleistung

Erzielt die Eigentümergemeinschaft Schadensersatz oder sonstige Zahlungen für eine Mängelbeseitigung, müssen derartige Einnahmen nicht zwangsläufig der Rücklage zugeführt werden. Die Wohnungseigentümer können vielmehr beschließen, die entsprechenden Beträge an die Wohnungseigentümer auszukehren und künftigen Erhaltungsbedarf über eine Sonderumlage zu finanzieren, wenn die Rücklage nicht ausreicht.^[1]

[1] LG Nürnberg-Fürth, Urteil v. 13.2.2013, 14 S 4070/12.