Erkennen von Mängeln (ZertVerwV) / 2.1.3 Beschlussdurchführung

• Zeitnahe Umsetzung

  Die beschlossene Maßnahme ist zeitnah umzusetzen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn er zunächst einen Beschluss über eine größere Sanierungsmaßnahme nicht durchführt, weil die Finanzierung dieser Maßnahme nicht gesichert ist^[1] oder wenn die Wohnungseigentümer ihre Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage nicht rechtzeitig leisten. In einem solchen Fall kann er die Beschlussdurchführung verweigern.^[2]

• Einhaltung von Beschlussgegenstand und Kosten

  Der Verwalter ist stets an die Vorgaben des entsprechenden Beschlusses und insbesondere an die Kostenobergrenzen gebunden.^[3]

• Pflichten während der Durchführung

  Im Rahmen der Ausführung kleinerer Erhaltungsmaßnahmen fungiert der Verwalter als Bauleiter, bei größeren Sanierungsmaßnahmen nur bei entsprechender Vereinbarung hierüber.^[4] Unabhängig hiervon hat er sich so zu verhalten, wie sich ein Eigentümer "ohne Verschulden gegen sich selbst" verhalten würde.^[5]

  Erbrachte Leistungen der Unternehmer sind auf ihre Vollständigkeit hin jedenfalls dann zu überprüfen, wenn die Prüfung unproblematisch und die mangelhafte bzw. unvollständige Werkleistung offensichtlich ist. Der Verwalter muss also überprüfen, ob die in Auftrag gegebenen Maßnahmen auch tatsächlich durchgeführt werden.

  Vor der Leistung von Abschlagszahlungen ist zu prüfen, ob der jeweils vereinbarte Baufortschritt erreicht ist.^[6]

• Pflichten nach der Durchführung

  Nach Durchführung der Erhaltungsmaßnahme hat der Verwalter die Werkleistung auf etwaige Mängel zu überprüfen.^[7] Sind Mängel vorhanden, hat er diese zu rügen^[8] und Zurückbehaltungsrechte gegenüber mangelbehafteten Leistungen geltend zu machen.^[9]

  Vor der Leistung von Zahlungen – egal, ob Schluss- oder Abschlagszahlungen – ist die jeweilige Rechnung zu prüfen.

  Schließlich hat der Verwalter die Werkleistung abzunehmen (siehe hierzu auch nachfolgendes Kap.).^[10]

[1] LG Hamburg, Beschluss v. 15.2.2018, 318 S 76/16.

[2] BGH, Urteil, v. 18.2.2011, V ZR 197/10, NZM 2011 S. 454.

[3] LG München I, Urteil v. 31.3.2016, 1 S 19002/11 WEG, ZWE 2016 S. 282.

[4] LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013 S. 988.

[5] AG Köln, Urteil v. 1.8.2017, 215 C 183/16.

[6] OLG Frankfurt, Beschluss v. 10.2.2009, 20 W 356/07, ZMR 2009 S. 620.

[7] LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013 S. 988.

[8] OLG Frankfurt, Beschluss v. 10.2.2009, 20 W 356/07, ZMR 2009 S. 620.

[9] Vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss v. 10.3.1997, 3 Wx 186/95, ZMR 1997 S. 380.

[10] LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12, ZMR 2013 S. 988.