Erkennen von Mängeln (ZertVerwV) / 2.2 Mängelerfassung im Rahmen einer Maßnahme

Alexander C. Blankenstein, Josef Egle

Mängelerfassung bei größerer Maßnahme

Handelt es sich um eine größere Erhaltungs- bzw. Sanierungsmaßnahme, bei der mehrere Gewerke beauftragt sind, und hat die Gemeinschaft keinen Architekten bzw. Ingenieur mit der Planung und Bauaufsicht beauftragt, sollte spätestens zum Zeitpunkt der Abnahme der Einzelgewerke ein Sachverständiger hinzugezogen werden, der vorhandene Mängel detailliert erfasst und protokolliert. Diese detaillierte Mängelliste hat der Verwalter dem Werkunternehmer zu übermitteln und unter Setzung einer Frist aufzufordern, die Mängel zu beseitigen. Danach ist die Einhaltung der gesetzten Frist sowie die Mängelbeseitigung zu überwachen. Je nach Umfang der Mängelliste und möglicher technischer Schwierigkeiten sollte der Sachverständige auch zur Überprüfung der Mängelbeseitigung hinzugezogen werden.

Mängelerfassung bei kleinerer Maßnahme

Handelt es sich um kleinere Instandsetzungsmaßnahmen und bedarf es keiner speziellen Sachkunde, sind vorhandene Mängel vom Verwalter detailliert aufzunehmen. Auch in diesem Fall ist der Werkunternehmer unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Eine pauschale Ablehnung der Werkleistung ist nicht zulässig, denn der Werkunternehmer muss wissen, welche Mängel genau beanstandet werden.

Die Verwaltung verfügt nicht über hellseherische Fähigkeiten zum Erkennen verdeckter Mängel. Offensichtliche Mängel wie Farbunterschiede bei Anstrichen, verkratzte Oberflächen, schief eingebaute Bauteile, Höhenversätze in Fliesenbelägen, Dellen in Dachrinnen oder verschmutzte Fensterbänke sind aber zu erkennen und gegenüber dem Werkunternehmer geltend zu machen. Die erkannten Mängel sind nicht nur detailliert zu beschreiben, sondern sollten zu Beweiszwecken auch fotografiert und dokumentiert werden.

Abnahmeprotokoll

Wurde die förmliche Abnahme vereinbart (siehe hierzu Kap. B.II.3.2.3.2), wird anlässlich eines gemeinsamen Termins ein Protokoll angefertigt, in dem evtl. vorhandene Mängel beschrieben werden. Sowohl übereinstimmend festgestellte als auch streitige Mängel sind mit entsprechenden Vermerken aufzunehmen. Das Abnahmeprotokoll hat allein Beweisfunktion und beweist nicht die Richtigkeit der dort aufgeführten Mängel. Aufgrund dieser Beweisfunktion sollte der Verwalter alle Mängel in das Protokoll aufnehmen, die er als Mängel ansieht – egal, ob es sich am Ende tatsächlich um einen Mangel handelt. Hinsichtlich der vom Verwalter monierten Mängel sind die Gewährleistungsansprüche vorzubehalten, da andernfalls die in § 634 BGB aufgeführten Mängelrechte verloren gehen (zu den Mängelrechten siehe Kap. B.II.3.3). Das Protokoll ist von beiden Seiten zu unterzeichnen.

Muster: Abnahmeprotokoll^{^[1]}

Anschrift Auftragnehmer


	_________________________
	(Ort, Datum)

Am heutigen Tag, dem _______________, haben sich folgende Personen zur Abnahme der Bauleistung des __________________________________________________ eingefunden:

____________________________________________________________
____________________________________________________________
____________________________________________________________
____________________________________________________________

Folgende Feststellungen wurden getroffen:

□	Der Auftragnehmer hat mit der Ausführung der Leistungen am _______________ begonnen. Die Arbeiten wurden am _______________ beendet.
□	Bei der heutigen Abnahme wurden folgende Mängel festgestellt, die in der beiliegenden Anlage 1 aufgelistet sind. Die festgestellten Mängel hat der Auftragnehmer bis spätestens zum _______________ zu beseitigen.
□	Die Mängelansprüche des Auftraggebers verjähren am _______________.
□	Der Auftraggeber nimmt die erbrachte Werkleistung mit den oben aufgeführten Vorbehalten ab.

_________________________

(Auftraggeber)

_________________________

(Auftragnehmer)

Mängelrüge

Treten nach Abnahme der Werkleistung innerhalb der Gewährleistungszeit Mängel auf, hat der Verwalter diese gegenüber dem Werkunternehmer schriftlich anzuzeigen. Mit dieser Anzeige ist der Werkunternehmer gleichzeitig aufzufordern, die Mängel innerhalb einer gesetzten Frist zu beseitigen.