Alexander C. Blankenstein, Josef Egle
Zusammenfassung
1 Definition von Mangel und Schaden
Die Verwaltung ist grundsätzlich dazu verpflichtet, Baumängel festzustellen. Werden solche erkannt, sind diese den Eigentümern mitzuteilen und es ist mittels Beschlusses eine Entscheidung der Eigentümerversammlung zum weiteren Vorgehen herbeizuführen (siehe Kap. B.I.9.3.2). Insbesondere bei umfangreicheren Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum sind Mängelfeststellungen im Zuge einer förmlichen Abnahme von Bedeutung (siehe hierzu ausführlich Kap. B.II.3.2.3.2). Bei der Übernahme eines Objekts sowie im gewöhnlichen Nutzungsstadium ist die Verwaltung zu Begehungen, insbesondere des gemeinschaftlichen Eigentums verpflichtet (siehe auch Kap. D.IV.4.4.2.2.2).
In aller Regel besteht zwischen der GdWE und einem Bau- bzw. Handwerksunternehmen ein Werkvertrag (siehe zum Abschluss eines Werkvertrags Kap. B.II.3.1). Dann hat der Unternehmer gemäß § 633 Abs. 1 BGB die Pflicht, dem Besteller das Werk frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen (siehe zu den Mängelrechten Kap. B.II.3.3).
Mangel
Ein Werk ist frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Ist die Beschaffenheit nicht vereinbart, ist das Werk nach § 633 Abs. 2 Satz 2 BGB dann frei von Sachmängeln,
- wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte, sonst
- für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Werken der gleichen Art üblich ist und die der Besteller nach der Art des Werkes erwarten kann.
Checkliste: Vorliegen eines Mangels nach Werkvertragsrecht
Wurde im Werkvertrag eine konkrete Beschaffenheit vereinbart?
Beispiel: Vereinbart wird die Errichtung von Eigentumswohnungen mit einer bestimmten Wohnfläche. Ist die tatsächlich errichtete Wohnfläche geringer, weicht sie von der vertraglich vereinbarten ab und es liegt ein Mangel vor.
Wurde keine konkrete Beschaffenheit vereinbart, weiter mit 2.
Wurde im Werkvertrag die künftige Verwendung bestimmt?
Beispiel: Vereinbart wird die Errichtung eines Mehrfamilienhauses zur Vermietung der einzelnen Wohnungen. Der Unternehmer hat die einschlägigen Schallschutzbestimmungen nicht eingehalten, sodass sich die Wohnungen für die Vermietung nicht eignen. Es liegt ein Mangel vor.
Wurde die Verwendung nicht bestimmt, weiter mit 3.
Eignet sich die Werkleistung für die gewöhnliche Verwendung?
Ein Sachmangel liegt in diesem Fall regelmäßig vor, wenn die Bauleistung zwar nicht von den Vereinbarungen im Vertrag abweicht, jedoch nicht der normalen Beschaffenheit entspricht. Dies ist immer dann der Fall, wenn die Werkleistung nicht den anerkannten Regeln der Baukunst oder Bautechnik entspricht. Hierzu gehören beispielsweise nationale und europäische DIN-Normen, VDE-Bestimmungen und ähnliche Regelwerke.
Beispiele hierfür sind
- die Verwendung von falschen Baustoffen (falscher Bodenbelag, falsche Fassadenfarbe),
- eine unzureichende Befestigung,
- Kratzspuren an Metalloberflächen,
- Verunreinigungen durch Montageschaum,
- Fleckenbildung oder Tropfnasen bei Anstrichen oder
- fehlerhafte Abdichtungen.
Schaden
Ein Schaden liegt dann vor, wenn dem Auftraggeber zur Beseitigung der mangelhaften Werkleistung Kosten entstehen, wie z. B.
- Neuherstellung einer Dachabdichtung,
- Reinigungsarbeiten wegen verschmutzter Oberflächen,
- Austausch von verkratzten Tür- oder Fenstergriffen,
- Austausch einer Glasscheibe mit Riss oder
- Neuversiegelung von Parkett wegen Oberflächenschäden.
2 Mängelerfassung in der Praxis
Nach der Rechtsprechung obliegt es dem Verwalter, Baumängel festzustellen, die Wohnungseigentümer hierüber zu unterrichten und eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung über das weitere Vorgehen durch Beschluss herbeizuführen.
Ein Verwalter muss dabei grundsätzlich kein spezialtechnisches (Bau-)Wissen besitzen. Technische Kenntnisse, die ein entsprechendes Studium oder eine entsprechende Berufsausbildung vorsehen, sind von einem Verwalter nicht zu verlangen. Zu verlangen ist jedoch, dass er bei fehlender Sach- und Fachkunde stets sachverständigen Rat einholt.
"5-Punkte-Plan"
Eile ist immer geboten
Mängelanzeigen von Wohnungseigentümern oder Mietern sind ohne Verzögerung zu bearbeiten. Egal, ob es sich um eine entdeckte Undichtigkeit in der Dachrinne handelt oder um einen Heizungsausfall: Mitteilungen an die Wohnungseigentümer bzw. Einleitung von Maßnahmen, sofern die Verwaltung hierzu befugt ist, sind unverzüglich zu erledigen. Der Ruf einer Verwaltung kann leiden, wenn Mängelanzeigen lange Reaktionszeiten nach sich ziehen oder gar in Vergessenheit geraten. Im Fall eines Neubaus, der Übernahme eines Objekts oder nach größeren baulichen Maßnahmen sind Besichtigungen und Kontrollen ohne Zeitverzug durchzuführen.
Persönliche Anwesenheit
Der Austausch einer defekten Glühlampe im Flur kann sicherlich auf einen Hausmeister übertragen werden. Kontrollen nach Umbaumaßnahmen oder turnusmäßige Begehungen sind im Zweifelsfall von der ...