Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Ver ... / 2.2.2 Mehrhausanlagen

Zunächst gilt Vorausgeführtes auch bei Mehrhausanlagen. Hier können ggf. aber die Maßgaben des Einzelfalls Abweichungen begründen. Regelt etwa die Gemeinschaftsordnung eine unterschiedliche Kostenverteilung im Hinblick auf die einzelnen Häuser, muss der Verwalter dies bei Erstellung der Einzelwirtschaftspläne berücksichtigen. Entsprechendes gilt bei einer Beschlussfassung über eine Änderung der Kostenverteilung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Praxis-Beispiel

Aufzug nur in einem von mehreren Häusern

Verfügt nur eines von mehreren Häusern über einen Aufzug, ist dies aber bei der Kostenverteilung in der Gemeinschaftsordnung nicht berücksichtigt, können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG die Betriebs- und Wartungskosten sowie die Kosten der Erhaltung des Aufzugs nur den Wohnungseigentümern des Aufzugshauses auferlegt werden. Die Kosten der Positionen "Aufzugsstrom", "Aufzugswartung" sowie "Aufzugserhaltung" sind also nur den Aufzugseigentümern aufzuerlegen. Die Eigentümer der übrigen Häuser sind in ihren Einzelwirtschaftsplänen mit diesen Kosten nicht zu belasten. Dringend zu beachten ist, dass es insoweit eines ausdrücklichen Änderungsbeschlusses bedarf. Allein der Beschluss über den Wirtschaftsplan würde insoweit nicht ausreichen und wäre erfolgreich anfechtbar.

2.2.2.1 Wirtschaftliche Trennung der einzelnen Häuser

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen sind, auf Grundlage derer dann auch nur die Wohnungseigentümer des jeweiligen Hauses die Festsetzung von Vorschüssen nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen, hat der Verwalter zu beachten, dass insoweit keine Beschlusskompetenz hinsichtlich derjenigen Kosten besteht, die sämtliche Eigentümer bzw. alle Häuser der Anlage betreffen.

Haben Untergemeinschaften nach der Gemeinschaftsordnung jeweils eine eigene Beschlusskompetenz für die aufzustellenden Wirtschaftspläne, haben die Mitglieder der Untergemeinschaft keine Kompetenz, auch über die Kostenpositionen zu entscheiden, die das Grundstück, mehrere Gebäude oder gemeinschaftliche Anlagen betreffen.^[1] Da Wirtschaftspläne notwendigerweise auch solche Kosten enthalten, müssen im Fall einer Mehrhausanlage auch sämtliche Wohnungseigentümer über sie beschließen.^[2]

Vorgehen des Verwalters

Zunächst muss der Verwalter bei den Kostenpositionen zwischen solchen differenzieren, die tatsächlich nur einem Haus bzw. einer Untergemeinschaft zuzuordnen sind, und solchen, die zwingend für die Gesamtanlage anfallen. Bei Letzteren wird es sich jedenfalls um die Kostenposition "Winterdienst" handeln, da insoweit auch die Verkehrssicherungspflicht sämtlichen Wohnungseigentümern der Gemeinschaft obliegt.^[3] Des Weiteren handelt es sich um die Versicherungsbeiträge, da sich Versicherungen stets auf die gesamte Wohnanlage beziehen. Auch die Verwaltergebühren sind betroffen, da es in einer Eigentümergemeinschaft – auch wenn Untergemeinschaften gebildet sind – nur einen Verwalter geben kann. In aller Regel werden auch die Hausmeistergebühren betroffen sein, da der Hausmeister in aller Regel nicht getrennt für die einzelnen Häuser beauftragt wird.

Konkret hat der Verwalter

• einen Gesamtwirtschaftsplan für die Kosten der Gesamtgemeinschaft nebst entsprechenden Einzelwirtschaftsplänen zu erstellen. Hierüber ist ein Beschluss der Gesamtgemeinschaft herbeizuführen;
• daneben ist ein Gesamtwirtschaftsplan für die einzelnen Untergemeinschaften nebst Einzelwirtschaftsplänen zu erstellen. Insoweit ist ein Beschluss der Eigentümer der Untergemeinschaften herbeizuführen.

Geregelte Mehrhausanlage

Von elementarer Bedeutung (auch für die Beschlussfassung über die Wirtschaftspläne in Mehrhausanlagen) ist, dass Untergemeinschaften nur dann über Einzelabrechnungen, die ihr Haus betreffen, beschließen können, wenn dies ausdrücklich so vereinbart ist (zu geregelten Mehrhausanlagen siehe auch Kap. C.II.2.4.6.2). Soweit in der Beispielsregelung oben davon die Rede ist, die Gebäude seien gesondert abzurechnen, sieht der BGH^[4] hierin lediglich Vorgaben für die Gestaltung der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft. Für die Wirtschaftspläne als Grundlage der Jahresabrechnung gilt nichts anderes.

[1] AG München, Urteil v. 13.2.2015, 481 C 16239/14, ZMR 2015, 633; arg. BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 231/11, ZWE 2012, 494.

[2] BGH, Urteil v. 20.7.2012, V ZR 231/11, NJW-RR 2012, 1291.

[3] LG München I, Urteil v. 10.6.2009, 1 S 10155/08, NJW-RR 2010, 669.

[4] BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 163/20, ZWE 2021, 363.

2.2.2.2 Keine Beschlusskompetenz einer Dachgemeinschaft

Über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne einzelner selbstständiger Wohnungseigentümergemeinschaften kann eine aus allen Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaften gebildete "Dachgemeinschaft" erst recht nicht wirksam beschließen.^[1]

Praxis-Beispiel

Zusammenschluss zwecks günstigerer Konditionen

Di...