Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Ver ... / 4.5.3 Einzelbelastung von Wohnungseigentümern

Häufig wird von einzelnen Wohnungseigentümern Verwaltungsaufwand verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit können sie beschließen, dass eine Belastung mit den Kosten verursacherbezogen auch im Rahmen der Jahreseinzelabrechnung der betreffenden Sondereigentumseinheit erfolgen kann. Dass ein neuer Wohnungseigentümer diese Kosten ggf. als Bestandteil der Abrechnungsspitze zu tragen hat, steht dem nicht entgegen.^[1] Die Frage eines Eigentümerwechsels tangiert ohnehin nicht, da die Jahresabrechnung objektbezogen und nicht personenbezogen ist.

Regelung im Verwaltervertrag wäre unwirksam

Lediglich eine Regelung über eine verursacherbezogene Kostenbelastung im Verwaltervertrag wäre unwirksam. Im Verwaltervertrag können keine Verpflichtungen zulasten einzelner Wohnungseigentümer geregelt werden. Sie wären als Verpflichtungen zulasten Dritter nichtig.^[2]

Eine exklusive Belastung eines Wohnungseigentümers beispielsweise mit den Kosten der Beseitigung von diesem verursachter Schäden ist dann unproblematisch möglich, wenn er die Schadensverursachung anerkannt hat oder der Schadensersatzanspruch gerichtlich tituliert ist. Dann kann eine unmittelbare Belastung in der Einzelabrechnung erfolgen.

Liegen diese Voraussetzungen aber nicht vor, kann eine Kostenbelastung nicht erfolgen. Es kann auch nicht etwa beschlossen werden, ein Wohnungseigentümer schulde der Gemeinschaft einen Betrag X, weil er einen Schaden verursacht habe und dieser Umstand gerade streitig ist.^[3]

Praxis-Beispiel

Der Schabenbefall

In einer Wohnung ist es zu einem massiven Schabenbefall gekommen, der sich auf andere Wohnungen ausgeweitet hat. Der vom Verwalter beauftragte Fachunternehmer, der selbst Sachverständiger ist, hat zwar die hauptbefallene Wohnung als Ursache lokalisiert, allerdings konnten die Kosten der Schabenbekämpfung im Rahmen der Jahresabrechnung nicht der Eigentümerin der Wohnung auferlegt werden, weil diese bestritten hat, dass ihre Wohnung (bzw. die ihrer Mieter) für den Schabenbefall verantwortlich gewesen sei.

In derartigen Fällen muss also der jeweilige Wohnungseigentümer zunächst von der Gemeinschaft verklagt werden. Erfolgt im Fall des Bestreitens des mutmaßlichen Kostenverursachers dennoch eine Einzelbelastung in der Jahresabrechnung, erhält die Eigentümergemeinschaft zum einen kein Geld und verliert darüber hinaus auch die Anfechtungsklage.

[1] LG Berlin, Urteil v. 23.1.2018, 55 S 162/17 WEG, ZWE 2018, 271.

[2] AG Recklinghausen, Urteil v. 11.1.2022, 90 C 30/21.

[3] AG Recklinghausen, Urteil v. 11.1.2022, 90 C 30/21, n. v.