Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Ver ... / 4.6.2 Geregelte Mehrhausanlagen

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt und festgestellt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.^[1]

Praxis-Beispiel

Regelung für Untergemeinschaften in einer Gemeinschaftsordnung

"Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen sind, insbesondere bei solchen, die sich auf die alleinige Kosten- und Lastentragung der betreffenden Untergemeinschaft auswirken, sind allein die Mitglieder dieser Untergemeinschaft stimmberechtigt. Sämtliche in den Untergemeinschaften anfallenden Kosten tragen die jeweiligen Eigentümer bzw. Sondernutzungsberechtigten in den Untergemeinschaften. Es sind, soweit möglich, gesonderte Rücklagen zu bilden sowie die Gebäude gesondert abzurechnen."

Die wesentlichen Aussagen des BGH^[2] zu einer derartigen Konstellation:

• Auch dann, wenn nach der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage Untergemeinschaften in eigener Zuständigkeit nach dem Vorbild selbstständiger Eigentümergemeinschaften über die Lasten und Kosten entscheiden, muss für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden.
• Über die Gesamtabrechnung als Teil der einheitlichen Jahresabrechnung muss zwingend allein die Gesamtgemeinschaft beschließen.
• Untergemeinschaften kann eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung nur durch ausdrückliche, eindeutige Regelung in der Gemeinschaftsordnung eingeräumt werden, und zwar beschränkt auf die Verteilung der ausschließlich die jeweilige Untergemeinschaft betreffenden Kosten in den Einzelabrechnungen;
• im Zweifel ist das Rechnungswesen insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

Von elementarer Bedeutung ist, dass Untergemeinschaften nur dann über Einzelabrechnungen ihr Haus betreffend beschließen können, wenn dies ausdrücklich so vereinbart ist. Soweit in der Beispielsregelung oben davon die Rede ist, die Gebäude seien "gesondert abzurechnen", sieht der BGH^[3] hierin lediglich Vorgaben für die Gestaltung der Jahresabrechnung der Gesamtgemeinschaft. Sollte eine entsprechende Vereinbarung tatsächlich existieren, ergäbe sich folgende Situation:

Problem der selbstständigen Abrechnung von Untergemeinschaften

In einem solchen Fall ergeben sich mehrere Abrechnungsspitzen, was ein Problem darstellt. Zwar am Ende offenlassend, zweifelt der BGH an der Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung, weil letztlich schon unklar wäre, ob im Streitfall mehrere Anfechtungsverfahren zu führen und etwaige Abrechnungsmängel in einem Verfahren zu klären wären.

Exkurs: Erhaltungskosten der Tiefgarage

In der Gemeinschaftsordnung einer Mehrhausanlage können für die Tiefgarage und die Wohngebäude auch dann weitgehend verselbstständigte Untergemeinschaften gebildet werden, wenn die Tiefgarage zugleich als Fundament der Wohngebäude dient. Sieht die Gemeinschaftsordnung einer solchen Anlage vor, dass

• die Untergemeinschaften sich selbstständig verwalten,
• an den Untergemeinschaften die jeweiligen Eigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen berechtigt und verpflichtet sind und
• für die Untergemeinschaften jeweils eigene Rücklagen gebildet werden sollen,

entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelungen, dass allein die Teileigentümer der Tiefgarage die Kosten für Sanierungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage zu tragen haben, und zwar auch im Hinblick auf tragende Bauteile, die zugleich das Fundament der Wohngebäude bilden.^[4]

[1] BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 163/20, ZWE 2021, 363.

[2] BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 163/20, ZWE 2021, 363

[3] BGH, Urteil v. 16.7.2021, V ZR 163/20, ZWE 2021, 363

[4] BGH, Urteil v. 12.11.2021, V ZR 204/20, ZWE 2022, 123.