Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 1 Einführung

1.1 Überblick

Rz. 400

Ist ein Wohnungs- oder Teileigentum nicht "gebraucht", sondern handelt es sich im Rechtssinne um ein neu errichtetes Gebäude oder jedenfalls um einen grundlegend sanierten Altbau, erfolgt der Erwerb in der Regel aufgrund eines Vertrags mit einem Bauträger, dem Bauträgervertrag (daneben gibt es Bauträgerverträge für Einfamilien-, Doppel- oder Reihenhäuser; die zum Wohnungs- oder Teileigentum gemachten Ausführungen – "Geschosswohnungsbau" – gelten für diese Verträge entsprechend).

Überblick

Geht es nicht um die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage, stellen sich manche Fragen nicht oder nicht so "scharf", etwa bei den Hauptpflichten des Bauträgers, bei der Durchsetzung der Mängelrechte oder der Abnahme der Werkleistungen des Bauträgers.

1.2 Begriff des Bauträgervertrags und Anwendungsbereich

1.2.1 Begriff

Rz. 401

Beim Bauträgervertrag verspricht ein Bauträger zum einen die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks. Zum anderen übernimmt der Bauträger die Verpflichtung, dem Besteller das Eigentum an dem Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen. Als ein "Bauträger" ist ein Gewerbetreibender (natürliche oder juristische Person) zu verstehen, der ein Bauvorhaben im eigenen Namen, gleichgültig ob für eigene oder fremde Rechnung, vorbereitet und/oder durchführt.^[1] Für die Einordnung eines Vertrags als Bauträgervertrag ist bedeutungslos, ob die Parteien den Vertrag als "Kaufvertrag" und sich selbst als Käufer und Verkäufer bezeichnet haben.^[2] Entscheidend sind allein der Gegenstand der geschuldeten Leistungen und das allgemeine Bild. Der Bauträger ist Bauherr: Er führt das Bauvorhaben selbst durch oder ist Vertragspartner der jeweiligen Bauunternehmen. Der Bauträger baut in der Regel auf dem eigenen oder einem von ihm zu beschaffenden Grundstück.^[3]

Überblick

[1] BGH v. 28.9.2000, IX ZR 279/99, BGHZ 145 S. 265, 273; OLG Düsseldorf v. 25.4.2006, I-3 Wx 276/05, ZMR 2006 S. 868, 869; vgl. auch § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a GewO sowie die Definition in § 632 Abs. 2 BGB; zur Entwicklung des Begriffs Seuß, WE 1993, S. 266 und F. Schmidt, FS Bub [2007], S. 221, 228, 229).

[2] BGH v. 26.4.2007, VII ZR 210/05, NZM 2007 S. 519 Rn. 18; BGH v. 16.12.2004, VII ZR 257/03, MDR 2005 S. 622.

[3] OLG Düsseldorf v. 25.4.2006, I-3 Wx 276/05, ZMR 2006 S. 868, 869.

1.2.2 Neubauten

Rz. 402

Von einem Bauträgervertrag ist vor allem dann zu sprechen, wenn Gegenstand des Vertrags die Neuerrichtung eines Wohnungs- und/oder Teileigentums ist. Weiter gehören hierher Verträge, bei denen der Vertragspartner mit dem Bau bereits begonnen hat, die wesentlichen Leistungsphasen aber noch nicht begonnen haben.

1.2.3 Altbausanierungen

Rz. 403

Auch dann, wenn ein Veräußerer vertraglich Bauleistungen schuldet, die insgesamt nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten vergleichbar sind, ist von einem Bauträgervertrag zu sprechen. Wann bei einer Sanierung eines Altbaus die Arbeiten nach "Umfang und Bedeutung" Neubauarbeiten vergleichbar sind, ist Frage des Einzelfalls und einer Bewertung aller Umstände.^[1] Vergleichbarkeit ist vor allem anzunehmen, wenn die übernommenen baulichen Maßnahmen die gesamte geschuldete Leistung prägen, mithin eine uneingeschränkte Anwendung der werkvertraglichen Regelungen gerechtfertigt ist.^[2] Dem "Faktor", dass in den Baubestand der Fundamente, Außenwände und Geschossdecken nicht eingegriffen wird, kommt keine besondere Bedeutung zu^[3]; das ist häufig auch bei einer sogenannten Kernsanierung nicht anders.^[4] Für die Beurteilung der Frage, ob die übernommenen Bauleistungen Neubauarbeiten vergleichbar sind, spielt auch keine Rolle, ob der Veräußerer der Wohnungen mit der Vertragsgestaltung zum Ausdruck gebracht hat, dass er für die Mängel der unberührt gebliebenen Bausubstanz nicht haften will. Eine derartige formularmäßige Beschränkung der Haftung ist gem. § 309 Nr. 8 lit. b) aa) BGB unzulässig.^[5]

Rz. 404

Haftung nach Werkvertragsrecht

Ist Vergleichbarkeit anzunehmen, haftet der Veräußerer nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten, sondern auch für die Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertrags.^[6]

[1] Vgl. dazu auch Fuchs, BauR 2007, S. 264, 272.

[2] KG Berlin v. 16.10.2007, 6 U 140/06, WuM 2008 S. 105.

[3] BGH v. 26.4.2007, VII ZR 210/05, NZM 2007 S. 519 Rn. 21.

[4] BGH v. 26.4.2007, VII ZR 210/05, NZM 2007 S. 519 Rn. 22; BGH v. 16.12.2004, VII ZR 257/03, NJW 2005 S. 1115, 1116.

[5] BGH v. 26.4.2007, VII ZR 210/05, NZM 2007 S. 519 Rn. 22.

[6] BGH v. 8.3.2007, VII ZR 130/05, NJW-RR 2007 S. 895 Rn. 17; v. 6.10.2005, VII ZR 117/04, NJW 2006 S. 214; KG Berlin v. 16.10.2007, 6 U 140/06, WuM 2008 S. 105; OLG Karlsruhe v. 15.5.2007, 8 U 107/06, IBR 2007 S. 489; Weise, NJW-Spezial 2005, S. 165; a. A. Ott, NZBau 2003, S. 233, 238; Hertel, DNotZ 2002, S. 6, 18; Brambring, DNotZ 2001, S. 904, 906.

1.2.4 Fertiggestellte Einheiten

Rz. 405

Nach der dogmatisch nicht überzeugenden, praktisch indes brauchbaren Rechtsprechung kann auch dann von einem Bauträgervertrag gesprochen werden, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss schon fertiggestellt ist.^[1] Maßgebend ist allein, ob Vertragsgegenstand