Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 3.3 Mangelfreie Werkleistung

3.3.1 Allgemeines

Rz. 458

Nach § 633 Abs. 1 Satz 1 BGB muss der Bauträger das Sonder- und das gemeinschaftliche Eigentum frei von Sach- und Rechtsmängeln herstellen.^[1]

Rz. 459

Sachmängel

Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum sind frei von Sachmängeln, wenn sie jeweils die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Beschaffenheit haben, § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB. Zur vereinbarten Beschaffenheit i. S. des § 633 Abs. 2 Satz 1 BGB gehören alle Eigenschaften des Werks, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Welche Beschaffenheit genau der Bauträger schuldet, ergibt sich aus der Auslegung des Bauträgervertrags.

Ist eine Beschaffenheit nicht vereinbart, sind Sonder- und/oder das gemeinschaftliche Eigentum frei von Sachmängeln, wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte^[2], sonst für die gewöhnliche Verwendung eignen und eine Beschaffenheit aufweisen, die bei Sonder- oder Gemeinschaftseigentum der gleichen Art üblich ist und die der Erwerber nach der Art des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums erwarten kann.^[3] Einem Sachmangel steht es gleich, wenn der Unternehmer ein anderes als das bestellte Werk oder das Werk in zu geringer Menge herstellt. Auch unerhebliche Abweichungen vom vorausgesetzten Gebrauch, durch die die Gebrauchstauglichkeit objektiv nicht beeinträchtigt wird, können daher einen Mangel darstellen.

Rz. 460

Rechtsmängel

Sonder- und gemeinschaftliches Eigentum sind frei von Rechtsmängeln, wenn Dritte in Bezug auf das Werk keine oder nur die im Vertrag übernommenen Rechte gegen den Besteller geltend machen können.

[1] Zu Fragen der Mängelhaftung aus dem neueren Schrifttum etwa Schulze-Hagen, ZWE 2007 S. 114; Wenzel, NJW 2007 S. 1905; ders., ZWE 2006 S. 1109; Pause, BTR 2005 S. 205; Wendel, ZWE 2002 S. 57.

[2] BGH v. 21.9.2004, X ZR 244/01, BauR 2004 S. 194.

[3] BGH v. 21.11.2013, VII ZR 275/12, Rn. 10.

3.3.2 Größe (Wohn- oder Nutzfläche)

Rz. 461

Im Bauträgervertrag finden sich in der Regel Angaben zur Wohn- oder Nutzfläche. Die geschuldete Fläche kann sowohl im Vertrag als auch in dessen Anlagen, etwa den Bauplänen, genannt sein. Die Angabe ist ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal.^[1] Fehlen in einem Bauträgervertrag Angaben zur Wohnfläche, ist die einseitige Vorstellung des Erwerbers für den Inhalt des Vertrags maßgeblich, wenn der Bauträger in Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt.^[2] Auf eine Klausel, mit der der Bauträger jegliche Haftung für das Flächenmaß der Wohnung ausgeschlossen hat, kommt es nicht an, da dieser Haftungsausschluss nach verständiger Würdigung der beiderseitigen Parteiinteressen gerade nicht die bei Vertragsschluss vom Erwerber erkennbar zugrunde gelegte Wohnfläche erfasst^[3]; im Übrigen wäre die Klausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

Hinweis

Begriff der Wohnfläche auslegungsbedürftig

Ein allgemeiner Sprachgebrauch für den Begriff der "Wohnfläche" hat sich nicht entwickelt.^[4] Der Begriff ist daher auslegungsfähig und ggf. auslegungsbedürftig. Im Wohnraummietrecht ist die Wohnfläche auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der §§ 42 – 44 der II. BV (für Baujahrgänge bis 2003) bzw. der ab dem 1.1.2004 geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen, oder ein anderer Berechnungsmodus (insbesondere DIN 283 oder DIN 277) ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung nahe liegender.

Eine Größenangabe stellt in der Regel keine Eigenschaftszusicherung dar; dies gilt jedenfalls dann, wenn es an einer ausdrücklichen Erklärung des Bauträgers, für diese Beschaffenheit einstehen zu wollen, fehlt.^[5] Abweichungen von der vereinbarten Größe begründen dann werkvertragliche Mängelansprüche.^[6]

[1] LG Nürnberg-Fürth v. 11.6.2010, 12 O 4999/09, IBR 2010 S. 690.

[2] BGH v. 25.10.2007, VII ZR 205/06, MDR 2008 S. 138 Rn. 16.

[3] LG Nürnberg-Fürth v. 11.6.2010, 12 O 4999/09, IBR 2010 S. 690.

[4] BGH v. 22.12.2000, VII ZR 310/99, NJW 2001 S. 818.

[5] OLG Hamm v. 24.4.1995, 22 U 138/94, NJW-RR 1995 S. 1481.

[6] OLG Karlsruhe v. 15.5.2007, 8 U 107/06, IBR 2007 S. 489.

3.3.2.1 Flächendifferenz als Sachmangel

Rz. 462

Unterschreitet die tatsächliche die genau vereinbarte Fläche, stellt die Flächendifferenz einen Sachmangel i. S. d. § 634 BGB dar, sodass der Erwerber die geschuldete Vergütung mindern darf.^[1] Ob es eine "Toleranzgrenze" gibt, die eine Minderung ausschließt und wo diese anzusetzen ist, ist unklar. Grundsätzlich sind Abweichungen in der Regel nur bis zu 3 % akzeptabel.^[2] Eine Flächenabweichung von mehr als 8 % ist daher selbst bei einer circa-Angabe als Mangel anzusehen.^[3]

Vorstellbar ist, dass die Parteien des Bauträgervertrags "geringfügige Änderung der Wohnfläche von 3 %" zulasten des Erwerbers zulassen. Ist diese Marge überschritten, haftet der Veräußerer uneingeschränkt; die berechtigte Kürzung des Erwerbspreises kann nicht um einen "Geringfügigkeitsabschlag" herabgesetzt werden.^[4]

[1] BGH v. 8.1.2004, VII ZR 181/02, MDR 2004 S. 683; v. 19.7.2001, IX ZR 149/00, WuM 2001 S. 1756; OLG Karlsruhe v. 1...