Erwerb eines neuen Wohnungs- oder Teileigentums / 4.4.7 Verwalteraufgaben bei der Abnahme

Rz. 541

WEG-Verwaltern fehlt für eine rechtliche und tatsächliche Abnahme in der Regel eine tatsächliche und rechtliche Sachkunde. Verwalter sind von Gesetzes wegen auch nicht verpflichtet noch berechtigt, das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen, weder vom Bauträger^[1] noch von anderen Werkunternehmern. Soll etwas anderes gelten, muss der Verwalter ermächtigt werden.

Überblick

[1] OLG Stuttgart v. 19.12.1979, 13 U 7/97, MDR 1980 S. 495; OLG München v. 11.7.1978, 25 U 4759/77, MDR 1978 S. 1024.

4.4.7.1 Abnahmevollmacht

Rz. 542

Jeder Erwerber kann dem Verwalter individuell eine Vollmacht erteilen.^[1] Daneben ist es ggf. vorstellbar, dass die Abnahmevollmacht Teil des Bauträgervertrags ist.^[2] Das setzt allerdings vielerlei voraus.^[3] Der Verwalter darf zum einen nicht im Lager des Bauträgers stehen. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist daher gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nichtig.^[4] Der Verwalter muss außerdem über eine entsprechende Sachkunde verfügen. Wenn nicht, dürfte die Vollmacht wiederum gegen § 307 BGB verstoßen.^[5]

[1] BayObLG v. 4.11.1999, 2 Z BR 89/99, ZMR 2000 S. 113, 115.

[2] Vgl. Muster bei Müller/Hügel, Beck'sches Formularbuch Wohnungseigentumsrecht O. I.

[3] Siehe dazu auch Basty, FS Wenzel [2005], S. 103, 116; Häublein, DNotZ 2002 S. 608, 628.

[4] BGH v. 12.9.2013, VII ZR 308/12, NJW 2013 S. 3360 Rn. 9.

[5] Vgl. Vogel, NZM 2010 S. 377, 379 m. w. N.

4.4.7.2 Mitwirkung des Verwalters

Rz. 543

Ob der Verwalter bereit ist, die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums durchzuführen, steht in seinem Belieben. Gegen seinen Willen kann dem Verwalter eine Abnahme nicht übertragen werden.^[1] Ob der Verwalter im Innenverhältnis gegen Weisungen der Wohnungseigentümer verstößt, ist für die Wirksamkeit der Abnahme im Außenverhältnis, also gegenüber dem Bauträger, ohne Bedeutung.^[2]

[1] Vgl. Basty in FS Wenzel [2005], S. 103, 1116; Greiner, Wohnungseigentumsrecht, Rn. 632.

[2] BayObLG v. 20.3.2001, 2 Z BR 75/00, NZM 2001 S. 539, 540.

4.4.7.3 Gesetz über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (RDG)

Rz. 544

Bislang war teilweise streitig, welche Leistungen Wohnungseigentumsverwalter erbringen dürfen, soweit damit eine rechtliche Beratung verbunden war. Im Zusammenhang mit dem Bauträgervertrag war insbesondere streitig, ob einem Verwalter eine rechtliche Abnahme des Gemeinschafts- und Sondereigentums erlaubt ist.^[1] § 5 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes über außergerichtliche Rechtsdienstleistungen (Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG) bestimmt nun dazu, dass Rechtsdienstleistungen im Zusammenhang mit einer anderen beruflichen oder gesetzlich geregelten Tätigkeit erlaubt sind, wenn sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild oder zur vollständigen Erfüllung der mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten gehören. Ob eine Nebenleistung vorliegt, ist nach ihrem Inhalt, Umfang und sachlichen Zusammenhang mit der Haupttätigkeit unter Berücksichtigung der Rechtskenntnisse zu beurteilen, die für die Haupttätigkeit erforderlich sind.

Rz. 545

Nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 RDG gelten als erlaubte Nebenleistungen solche Rechtsdienstleistungen, die im Zusammenhang mit der Tätigkeit eines Haus- und Wohnungsverwalters erbracht werden. Dies sind vornehmlich solche Tätigkeiten, die im Rahmen der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums anfallen, in der Regel nicht dagegen die Erteilung eines Rats gegenüber einem Wohnungseigentümer. Zu den Haus- und Wohnungsverwaltern zählen auch Wohnungseigentumsverwalter.^[2] Der Bundesgerichtshof hatte zum Wohnungseigentumsverwalter bereits 1993 entschieden, dass dieser, obwohl er regelmäßig von der Eigentümerversammlung und nicht vom Gericht ernannt wird und auch keiner Aufsicht durch das Gericht unterliegt, einer behördlich eingesetzten Person gleichstehe und damit eine erlaubnisfreie Tätigkeit ausübe.^[3] An dieser seitdem unbestrittenen Rechtslage^[4] will die Neuregelung in der Sache nichts ändern.^[5] Ob Verwalter eine rechtliche Abnahme durchführen dürfen, bemisst sich vorrangig an § 5 Abs. 1 RDG. Danach wäre eine Abnahme möglich, wenn sie eine Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild des Verwalters ist oder zur vollständigen Erfüllung seiner mit der Haupttätigkeit verbundenen gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten gehört. Dies ist jeweils wohl zu verneinen.^[6]

Hinweis

Handeln für Verband fällt nicht unter RDG

Die Rechtslage liegt anders, wenn der Verband Wohnungseigentümergemeinschaft nach einer Vereinbarung oder einem Beschluss die rechtliche Abnahme erklären kann und der Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 entsprechend ermächtigt wurde. Ein Handeln des Verwalters unterfällt dann bereits nicht dem Anwendungsbereich des RDG.

[1] Vgl. dazu Häublein, DNotZ 2002 S. 608, 620 ff.

[2] BT-Drucksache 16/3655 S. 56.

[3] BGH v. 6.4.1993, V ZB 9/92, NJW 1993 S. 1924.

[4] Vgl. Riecke, FS Deckert [2002], S. 366 ff.

[5] BT-Drucksache 16/3655 S. 56.

[6] Vgl. Pauly, ZMR 2011 S. 532, 534; a. A. Vogel, NZM 2010 S. 377, 379; Spiegelberger/Spindler/Wälzholz, Die Im...