9.3.1 Gemeinschaftliches Eigentum und Sondereigentum
Rz. 600
Für den Anspruch auf Auflassung hat der Insolvenzverwalter kein Wahlrecht; diesen Anspruch muss er aus der Masse erfüllen. In der Insolvenz des Bauträgers führt mithin die Weigerung des Insolvenzverwalters, das Bauwerk fertigzustellen, nicht dazu, dass der Erwerber auf einen – ungesicherten – Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung verwiesen werden kann.[1] Die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs richtet sich danach, ob der Teil des Erwerbspreises, welcher auf die Übereignung des anteiligen gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums entfällt, gezahlt wurde. Für die geschuldete Vergütung muss der Wert des anteiligen gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums ermittelt werden. Fehlt im Bauträgervertrag eine Festlegung, muss der Wert ermittelt werden; ggf. gilt subsidiär § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV.
9.3.2 Lastenfreistellung
Rz. 601
Der Anspruch auf Lastenfreistellung gegen die Bauträgerbank folgt in der Regel aus § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV. Die Bauträgerbank kann sich jedoch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 MaBV bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Objekts zurückzuzahlen, und zwar Zug um Zug gegen Löschungsbewilligung für die zugunsten des Erwerbers eingetragene Auflassungsvormerkung.
Bei "Nichtvollendung" kommt ein restlicher Vergütungsanspruch des Bauträgers in Betracht, wenn die fällig gewordenen (und vollständig bezahlten) Raten nicht dem anteiligen Wert der Bauleistungen entsprechen. Einen solchen restlichen Vergütungsanspruch des Bauträgers kann unter Umständen auch die den Bauträger finanzierende Bank dem Erwerber entgegenhalten, wenn dieser Löschung der zugunsten der Bank eingetragenen Grundschuld verlangt. Allerdings ist eine Freistellungserklärung des Kreditgebers gem. § 3 MaBV im Zweifel dahin gehend auszulegen, dass er Grund und Höhe des Zahlungsanspruchs des Bauträgers im Einzelnen darzulegen und zu beweisen hat.[1]
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