Etagenheizungen (GEG) / 3.2 Ausfall einer Etagenheizung

3.2.1 Mitteilungspflicht

Unabhängig von den Informationspflichten nach § 71n Abs. 2 Satz 2 und 3 GEG, haben die Wohnungseigentümer nach § 71n Abs. 2 Satz 4 GEG die GdWE über den Ausfall einer Etagenheizung, den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung und über weitere Änderungen bezüglich den Informationen nach § 71 Abs. 2 Satz 2 GEG unverzüglich zu unterrichten.

3.2.2 Pflicht zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung

Der Verwalter hat nach § 71n Abs. 4 Satz 1 GEG unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sobald die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer über ihn davon Kenntnis erlangt, dass die erste Etagenheizung ausgetauscht und eine neue Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme eingebaut oder aufgestellt wurde. In der Wohnungseigentümerversammlung ist dann über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Vorgaben der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu beraten.

Hinweis auf Rechtsfolge des § 71l Abs. 4 GEG

§ 71n Abs. 4 Satz 2 GEG verpflichtet den Verwalter zum Hinweis auf die Rechtsfolge des § 71l Abs. 4 GEG. Die Wohnungseigentümer sind daher beweisbar darauf hinzuweisen, dass zwingend eine vollständige Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage zu erfolgen hat, wenn die Wohnungseigentümer nicht innerhalb der 5-Jahresfrist des § 71l Abs. 1 Satz 1 GEG eine Entscheidung darüber fassen, wie die Versorgung der Wohnanlage mit Wärme künftig erfolgen soll.

Dieser Hinweis sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden. Bestenfalls teilt der Verwalter dies bereits auch im Ladungsschreiben zur Eigentümerversammlung mit.

Musterschreiben: Hinweis des Verwalters auf § 71l Abs. 4 GEG

(...)

Das reformierte Gebäudeenergiegesetz (GEG), Ihnen sicher als "Heizungsgesetz" bekannt, regelt in § 71 Abs. 1 GEG, dass künftig Heizungsanlagen nur noch eingebaut oder aufgestellt werden dürfen, wenn sie mindestens 65 % der mit der Anlage bereitgestellten Wärme mit erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugen. Für Etagenheizungen gilt insoweit eine Übergangsfrist von 5 Jahren nach dem Austausch der ersten Etagenheizung. Insoweit ist innerhalb eines Zeitraums von 4 Monaten nach dem Austausch der ersten Etagenheizung eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Erörterung und Diskussion über die künftige Art und Weise der Erzeugung von Wärme einzuberufen. Da zwischenzeitlich eine Etagenheizung ausgetauscht werden musste, dient diese Eigentümerversammlung in erster Linie vorgenanntem Zweck. Jedenfalls ist nach § 71l Abs. 1 Satz 1 GEG innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren eine Entscheidung herbeizuführen, wie die gesetzliche Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt werden soll.

In diesem Zusammenhang wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass dann eine Pflicht zur Wärmeerzeugung mittels Zentralheizung besteht, wenn nicht innerhalb der Frist von 5 Jahren eine entsprechende Entscheidung herbeigeführt wird.

(...)

Verwalter

Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung

Der Verwalter hat die Eigentümerversammlung "unverzüglich" einzuberufen, nachdem ihm der Ausfall der ersten Etagenheizung mitgeteilt wurde. Unverzüglich handelt nach § 121 Abs. 1 BGB derjenige, der ohne schuldhaftes Zögern handelt. Allgemein wird hier ein Handeln binnen weniger Tage gefordert. Das aber kann der Gesetzgeber angesichts der zu behandelnden Materie nicht gemeint haben und hat es auch nicht. Ausweislich der Gesetzesbegründung hat der Verwalter die Versammlung "mit einer angemessenen Frist" einzuberufen. Insoweit genügt die Behandlung der Thematik auch noch in einer Wohnungseigentümerversammlung, die ohnehin in den nächsten 4 Monaten stattfinden würde.^[1]

Es stellt sich demnach auch nicht die Frage, ob die gesetzliche Ladungsfrist von 3 Wochen des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG unterschritten werden könnte, weil ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Wie vorausgeführt, liegt bereits kein Fall besonderer Dringlichkeit vor. Es gilt daher die gesetzliche Ladungsfrist von 3 Wochen. Soweit eine Vereinbarung eine längere Frist vorsieht, ist diese maßgeblich. Die Vorschrift des § 71n Abs. 4 Satz 1 GEG soll nur verhindern, dass die Heizungsproblematik auf die lange Bank geschoben wird und die Wohnungseigentümer nicht ausreichend Gelegenheit haben, innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG eine fundierte Entscheidung zu finden.

[1] BT-Drs. 20/6875, S. 152.

3.2.3 Umsetzungskonzept

Da die Wohnungseigentümer innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG über die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entscheiden müssen, sieht § 71n Abs. 5 Satz 2 GEG das Erfordernis vor, ein entsprechendes Umsetzungskonzept zu erarbeiten, zu beschließen und schließlich auszuführen. Bis zur vollständigen Umsetzung ist mindestens einmal jährlich in der Wohnungseigentümerversammlung über den Stand der Umsetzung zu beraten. Zwar ist ein Verstoß gegen diese Pflicht nicht bußgeldbewehrt, allerdings ist der Bußgeldtatbestand des § 108 Abs. 1 Nr. 12 GEG erfüllt, wenn nicht fristgemäß die Vorgabe des § 71 Abs. 2 Satz 3 GEG erfüllt wird und eine Heizungsanlage nicht richtig eingebaut, nicht richtig aufgestellt oder nicht richtig betrieben wird.

Der ...