Etagenheizungen (GEG) / 3.3 Beibehaltung von Etagenheizungen

3.3.1 Doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss

Soll künftig mindestens eine Etagenheizung beibehalten werden, ist hierfür ein doppelt qualifizierter Mehrheitsbeschluss erforderlich:

Qualifizierte Mehrheit

Nach § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG kann die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung mit einer Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.^[1]

Abgestellt wird auf die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Bemessungsgrundlage sind also nicht alle Wohnungseigentümer, sondern nur diejenigen, die am Abstimmungsvorgang beteiligt sind, mag es sich um eine Beschlussfassung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung handeln oder eine solche im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG.

Im Rahmen des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer für einen konkreten Einzelfall beschließen, dass eine Beschlussfassung durch Umlaufbeschluss auch mehrheitlich erfolgen kann. Diese Vorschrift erlaubt zwar die Beschlussfassung über eine einfach-mehrheitliche Entscheidung, zu beachten ist jedoch, dass es nach § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG zwingend der Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen bedarf, die dabei die Hälfte aller Miteigentumsanteile repräsentieren müssen.

Im Rahmen der Beschlussfassung gilt das gesetzliche Kopfstimmprinzip des § 25 Abs. 2 WEG oder das abweichend hiervon vereinbarte Stimmprinzip. Häufig richtet sich dieses nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen der Wohnungseigentümer.

[1] Im Gegensatz zu § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG sind nicht "mehr" als 2/3 der abgegebenen Stimmen erforderlich, weshalb der dort bestehende Streit, ob auch "mehr als die Hälfte" der Miteigentumsanteile erforderlich ist oder "mindestens die Hälfte" ausreicht, hier nicht ausgeführt werden muss.

3.3.2 Beschlussfassung innerhalb der 5-Jahres-Frist

Frist einhalten

§ 71n Abs. 6 Satz 2 GEG ordnet die entsprechende Anwendung von § 71l Abs. 4 und 5 GEG an: Beschließen die Wohnungseigentümer nicht innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG die Beibehaltung mindestens einer Etagenheizung, besteht die Pflicht zur Zentralisierung der Wärmeversorgung. Es muss dann eine vollständige Umstellung auf eine Zentralheizung erfolgen. Die Beibehaltung von Etagenheizungen kann nach Ablauf der 5-Jahres-Frist nicht mehr beschlossen werden. Wird innerhalb der 5-Jahres-Frist ein Beschluss nach § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG gefasst, wonach mindestens eine Etagenheizung beibehalten bleibt, ist dies dem Bezirksschornsteinfeger unverzüglich in Textform mitzuteilen.

Folgen

Entscheiden sich die Wohnungseigentümer für die Beibehaltung der Etagenheizungen, gilt Folgendes:

• Alle Wohn- oder Nutzungseinheiten müssen nach Ablauf der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllen, so sie ausgetauscht werden müssen.
• Bis zum Ablauf der 5-Jahres-Frist kann im Fall eines irreparablen Defekts einer Etagenheizung eine solche eingebaut werden, die nicht die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllt.
• Innerhalb der 5-Jahres-Frist ausgetauschte Etagenheizungen müssen spätestens ein Jahr nach Fristablauf die Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG erfüllen. Dies gilt unabhängig davon, ob sie defekt oder noch intakt sind.