Etagenheizungen (GEG) / 3.4.4 Bisher teilweise dezentrale Versorgung wird parallel mit Anschluss weiterer WE an eine bestehende Zentralheizung fortgeführt

Wird die Wohnanlage bereits teilweise zentral versorgt und wollen oder müssen sich weitere bislang dezentral versorgte Wohnungseigentümer an die Zentralheizung anschließen, so haben diese die Kosten hierfür nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Auch für diesen Fall gilt § 71n Abs. 7 Satz 2 GEG mit der Folge, dass die Wohnungseigentümer auch über die Verteilung der Kosten durch Beschluss entscheiden können, die für Maßnahmen im Sondereigentum erforderlich werden.

Ausgleichszahlung der "Nachzügler"

Diejenigen Wohnungseigentümer, die den Anschluss an eine bereits bestehende Zentralheizung wünschen, haben gemäß § 71n Abs. 7 Satz 3 GEG nach dem Vorbild des § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG einen angemessenen Ausgleich zu entrichten. Hier wie dort gilt, einen Wohnungseigentümer an Kosten aus der Vergangenheit zu beteiligen, die sich zumindest mittelbar auf seine zukünftige Nutzung auswirken. Wie im Bereich der baulichen Veränderungen sind also frühere laufende Betriebskosten nicht zu berücksichtigen, wohl aber die Kosten zwischenzeitlich erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen. Bezüglich der ursprünglichen Herstellungskosten sind zwischenzeitlich eingetretene Verschlechterungen zu berücksichtigen, es ist also ein Abzug "neu für alt" vorzunehmen.

Entgegen der Rechtslage im WEG spielen Erwägungen "billigen Ermessens" im Bereich des Heizungsaustauschs nach GEG bereits sachlogisch keine Rolle. Beschließen die Wohnungseigentümer nicht mit der erforderlichen doppelt qualifizierten Mehrheit die Beibehaltung der Etagenheizungen, besteht ein Zwang zum Anschluss an die Zentralheizung. Wie im Bereich des Rechts der baulichen Veränderungen nach WEG, muss aber entsprechend § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG durch entsprechende Beschlussfassung die Höhe der Ausgleichszahlung herbeigeführt werden.

Umstieg weiterer auf zentrale Versorgung

Änderung der Kostenverteilung kann sachgemäß sein

Da die Kostenverteilung unter den Eigentümern der zu zentralisierenden Sondereigentumseinheiten nach Miteigentumsanteilen zu erfolgen hat, kann dies dann nicht sachgemäß sein, wenn die Größe der Miteigentumsanteile nicht mit der Anzahl der in den jeweils vorhandenen Einheiten vorhandenen Heizkörper korrespondiert und im Zuge der Zentralisierung ein Heizkörperaustausch erforderlich wird. In diesen Fällen dürfte es wohl interessengerecht sein, eine Kostenverteilung nach der Anzahl der in den Einheiten erforderlichen Heizkörper auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu beschließen.

"Umbasieren" von Miteigentumsanteilen

Da die Kostenverteilung lediglich unter den Wohnungseigentümern erfolgt, die von der Zentralisierung betroffen sind, ist "umzubasieren".

Praxis-Beispiel

Umbasieren von Miteigentumsanteilen

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus 10 Sondereigentumseinheiten. 6 von ihnen werden über die Zentralheizung mit Wärmeenergie versorgt, die restlichen 4 mittels Etagenheizungen. Die Kosten für erforderliche Umrüstmaßnahmen bzw. einen Austausch der Etagenheizungen belaufen sich auf 24.000 EUR.

Einfacher Fall

Für den rein hypothetischen Fall, dass alle 4 betroffenen Sondereigentumseinheiten dieselbe Anzahl von Miteigentumsanteilen repräsentieren würden, müsste nicht umgerechnet werden und auf jede Einheit entfielen 1/6 der Kosten, also 6.000 EUR. Auf die Miteigentumsanteile der Einheiten, die bereits mittels Zentralheizung versorgt werden, käme es gar nicht an.

Fallabwandlung

Die mittels Zentralheizung bereits beheizten Einheiten repräsentieren insgesamt 600/1.000 Miteigentumsanteile. Diese sind von der Kostentragung auszunehmen. 2 der künftig durch Zentralheizung versorgten Einheiten repräsentieren jeweils 150/1.000 Miteigentumsanteile, die restlichen 2 Einheiten repräsentieren jeweils 50/1.000 Miteigentumsanteile.

Basis sind die Kosten in Höhe von 24.000 EUR, die unter 4 Einheiten zu verteilen sind. Im Beispiel also unter insgesamt 400/1.000 Miteigentumsanteilen: 24.000 EUR ./. 400 MEA = 60 EUR. Auf jeden Miteigentumsanteil entfallen somit Kosten in Höhe von 60 EUR. Auf dieser Basis kann dann hochgerechnet werden:

• Auf diejenigen Einheiten, die jeweils 150/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren entfallen Kosten von jeweils 9.000 EUR.
• Auf diejenigen Einheiten, die jeweils 50/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren entfallen Kosten von jeweils 3.000 EUR.