Etagenheizungen (GEG) / 3.5 Mögliche sachenrechtliche Probleme bei Entscheidung für (teilweise) Zentralisierung

Insbesondere in den Fällen, in denen alle Sondereigentumseinheiten bislang dezentral beheizt werden und künftig eine (Teil)Zentralisierung erfolgen soll, können sich Probleme ergeben, da es einen Raum geben muss, in dem die Heizungsanlage installiert werden kann – in aller Regel stehen Kellerräume im Sondereigentum oder es sind Sondernutzungsrechte begründet.

3.5.1 Sondereigentum

Probleme können dann entstehen, wenn die Installation einer Zentralheizungsanlage im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht möglich ist und keiner der Sondereigentümer bereit ist, sein Keller-Sondereigentum zur Nutzung als Heizungsraum zur Verfügung zu stellen. Kommt jedenfalls kein Beschluss auf Grundlage von § 71n Abs. 6 Satz 1 GEG über eine Beibehaltung der dezentralen Wärmeversorgung zustande, besteht letztlich ein Zwang zur Zentralisierung. Hier stellt sich die Frage, ob Wohnungseigentümer quasi enteignet werden können und einen Kellerraum zur Verfügung stellen müssen.

Verkauf/Vermietung

Keinerlei Probleme bereitet es, wenn sich einer der Wohnungseigentümer bereitfindet, seinen Kellerraum an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu veräußern oder zu vermieten. Bereits frühzeitig sollte dies innerhalb der Gemeinschaft thematisiert werden. Es besteht jedenfalls sowohl Beschlusskompetenz für die Anmietung des Raumes als auch für dessen Erwerb.

Anspruch auf Nutzungsüberlassung

Ist kein Wohnungseigentümer zur Überlassung seines Kellerraums bereit, ist zu prüfen, ob ein Anspruch auf Nutzungsüberlassung besteht, um die Heizungsanlage einbauen zu können. Ein solcher Anspruch kann im Fall des Sondereigentums aus den Grundsätzen von Treu und Glauben nach § 242 BGB abgeleitet werden, wenn besonders schwerwiegende Gründe vorliegen.^[1] Hierbei sind die Wertungen des Gesetzgebers zu berücksichtigen, denn der Anspruch kann insbesondere dann bestehen, wenn gesetzliche oder behördliche Vorgaben dies erfordern.

Intention des Gesetzgebers im Rahmen der GEG-Reform 2024 ist es, ab bestimmten Zeitpunkten eine Verpflichtung zur Nutzung erneuerbarer Energien zwecks Verringerung des CO2-Ausstoßes zu schaffen. Machen die Wohnungseigentümer dabei nicht innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG von der ihnen eingeräumten Entscheidungskompetenz Gebrauch, ordnet das Gesetz die zwingende künftige Beheizung über eine Zentralheizung an.

Auch wenn man einräumt, dass die Wohnungseigentümer 5 Jahre Zeit haben, eine Entscheidung zu treffen, und durchaus die Möglichkeit besteht, auch weiterhin dezentral zu heizen, bedarf es hierfür einer Mehrheit von 2/3 der abgegebenen Stimmen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren muss. Das vom Gesetzgeber favorisierte Modell ist eine zentrale Wärmeversorgung. Darüber hinaus können Wohnungseigentümer wohl kaum gezwungen werden, weiterhin dezentral heizen zu müssen. Wird jedenfalls die doppelt qualifizierte Mehrheit nicht erreicht, besteht ein Zwang zur Zentralisierung und es muss einen Raum für eine Heizung geben. Da andernfalls eine Beheizung der Wohnanlage nicht möglich wäre, liegt ein besonders schwerwiegender Grund vor.^[2]

Verwalter sollten von vornherein erkennbare Konflikte möglichst vermeiden und proaktiv auf die Wohnungseigentümer zugehen. Der Verwalter ist nach § 71n Abs. 2 Satz 1 GEG ohnehin verpflichtet, Informationen der Wohnungseigentümer über die sich in ihrer Sondereigentumseinheit befindenden Heizungsanlagen einzuholen. Fehlt es an einem Raum im Bereich des Gemeinschaftseigentums, können die Wohnungseigentümer bereits frühzeitig um Mitteilung darüber gebeten werden, ob Bereitschaft besteht, einen im Sondereigentum stehenden Raum als möglichen Heizraum zur Verfügung zu stellen. Die Wohnungseigentümer können insbesondere darauf hingewiesen werden, dass dies nicht entschädigungslos erfolgt, sondern entweder durch Einmalzahlung oder den Abschluss eines langfristigen Mietvertrags.

Konkrete Situation berücksichtigen

Sollte ein Wohnungseigentümer bereit sein, seinen Kellerraum langfristig an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vermieten, ist dieser zwingend Gemeinschaftseigentum, wenn er nur als Heizungsraum genutzt werden kann oder der Raum nach seiner Art, Lage und Beschaffenheit objektiv nicht mehr geeignet ist, daneben noch andere, annähernd gleichwertige Zwecke zu erfüllen.^[3] Dies wird wohl in der Regel der Fall sein. Kann der Raum nach objektiver Sicht andere, annähernd gleichwertige Zwecke erfüllen, verbleibt er Sondereigentum. Der betreffende Wohnungseigentümer hat allerdings zu dulden, dass seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beauftragte Personen den Raum betreten.^[4]

Frühzeitig sollte die Größe der Kellerräume und vor allem der einzubauenden Heizungsanlage geprüft werden. Insoweit dürfte es dem ein oder anderen Wohnungseigentümer bei größeren Kellerräumen und nur einer kleineren Heizungsanlage schmackhaft zu machen sein, den benötigten Teilbereich einer Kellereinheit an die Gemeinschaft zu vermieten. Bezüglich der voraussichtlich benötigten Heizungsanlage und ihrer Dimension ist frühzeit...