Kurzbeschreibung
Die Wohnungseigentümer möchten in der Eigentümerversammlung über die Errichtung eines Fahrradständers beschließen. Diese Vorlage dient als Grundlage für eine Beschlussformulierung.
Keine Umwidmung von Grünanlagen in Verkehrsflächen
Bei der Errichtung von Stellplätzen und anderen Verkehrsanlagen ist zu beachten, dass eine entsprechende Umwidmung von bestehenden Grünanlagen bzw. Gartenanlagen nicht möglich ist.
Voraussetzung ist vielmehr, dass entsprechende ungenutzte Gemeinschaftsflächen umgewandelt werden. Das AG Lübeck hat das Aufstellen eines Fahrradständers als bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 2 WEG a. F. (§ 20 Abs. 1 WEG n. F.) angesehen.[1] In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt waren rechts und links neben der Eingangstür Hecken und sonstige Anpflanzungen vorhanden, die im Zuge der Errichtung des Fahrradständers beseitigt und durch graue Betonplatten mit entsprechenden Fahrradhalterungen ersetzt wurden. Diese Entscheidung macht deutlich, dass Verkehrsanlagen nur dann nicht als bauliche Veränderung anzusehen sind, wenn eine vorhandene Bepflanzung nicht beseitigt werden muss.
Bauliche Veränderung und deren Kosten
Bezüglich baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zunächst zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme diejenigen Wohnungseigentümer tragen, die sie beschließen. Sich enthaltende Wohnungseigentümer oder diejenigen, die mit Nein stimmen, sind zur Kostentragung nicht verpflichtet, sie dürfen allerdings auch keine Nutzungen aus der baulichen Veränderung ziehen.
Von diesem Grundsatz gibt es 2 praxisrelevante Ausnahmen:
- Die Maßnahme wird mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen und ist nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG).
- Die Kosten der Maßnahme amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum (§ 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG), wobei hier ein 10-Jahreszeitraum einen wichtigen Anhaltspunkt liefert.
Grundsätzlich wird es im Interesse eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass auch die Kosten baulicher Veränderung von sämtlichen Wohnungseigentümern getragen werden. So nicht ohnehin eine Kostenamortisation eintritt und bereits die einfache Mehrheit zur Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer führt, sollte das Abstimmungsverfahren in anderen Fällen baulicher Veränderungen als Vornahmemaßnahmen so gewählt werden, dass unliebsame Überraschungen für einzelne Wohnungseigentümer vermieden werden, die zwar für die Maßnahme votieren, aber nicht mehr als den ohnehin auf sie entfallenden Kostenanteil tragen wollen.
Der Beschluss kann unter die Bedingung gestellt werden, dass er nur wirksam wird, wenn es nach dem Stimmverhalten zu einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer kommt. Votieren danach nicht mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen für die Maßnahme, wird der Beschluss keine Wirkung entfalten.
Erreicht der Beschluss nicht das erforderliche Quorum, wird er aber mehrheitlich gefasst, kann der Verwalter den Beschluss nochmals zur Abstimmung stellen, freilich dann ohne Bedingung, sodass die bauwilligen Wohnungseigentümer die Möglichkeit haben, die bauliche Veränderung durchzusetzen, wenn dann auch mit für sie verbundenen höheren Kostenanteilen.
Gemeinschaftliche Maßnahme der Errichtung eines Fahrradständers (nicht privilegiertes Bauvorhaben) mit Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern
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TOP XX Aufstellen eines Fahrradständers im Bereich des Mülltonnenhäuschens
Die Wohnungseigentümer beschließen, im asphaltierten Bereich rechts neben und anschließend an das Mülltonnenhäuschen, einen Fahrradständer zum Abstellen von zehn Fahrrädern zu installieren. Nach den von der Verwaltung eingeholten Kostenangeboten werden Gesamtkosten für die Anschaffung des Fahrradständers und dessen verkehrssicherer Installation durch ein Fachunternehmen in Höhe von 750 EUR entstehen.
Die Verwaltung wird ermächtigt, den Fahrradständer der Marke _____ für die Gemeinschaft zu erwerben und durch die Firma ___________ verkehrssicher installieren zu lassen.
Gemäß § _____ der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Miteigentums unter sämtlichen Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen.
Die Wirksamkeit dieses Beschlusses steht unter der Bedingung, dass es auf Grundlage des Abstimmungsverhaltens der Wohnungseigentümer zu einer Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nach Maßgabe von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG kommt, also mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile für diesen Beschlussantrag votieren.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
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