Fenster (WEMoG) / 2.1 Grundsätze

Da Fenster zwingendes Gemeinschaftseigentum darstellen, sind die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen als Kosten des Gemeinschaftseigentums von sämtlichen Wohnungseigentümern nach dem für Erhaltungsmaßnahmen geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu tragen. Sind die Fenster in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet, ist eine derartige Eigentumszuordnung, wie bereits erwähnt, unzulässig. Durch Umdeutung kann aber eine Kostenverteilung auf die jeweiligen Eigentümer erfolgen, wenn eine weitere Bestimmung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung regelt, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instand zu halten und instand zu setzen hat.^[1] Diese sind danach grundsätzlich verpflichtet, für die Kosten der im Bereich ihres Sondereigentums vorhandenen Fenster aufzukommen. Im Übrigen bedarf es stets einer eindeutigen Regelung, soll den einzelnen Wohnungseigentümer die Kostenlast bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung für die im Bereich seines Sondereigentums vorhandenen Fenster treffen.^[2]

Ohne die Fenster dem Sondereigentum zuzuordnen, kann durch Vereinbarung selbstverständlich geregelt werden, dass die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen u. a. an den Außenfenstern von den jeweils betroffenen Wohnungseigentümern zu tragen sind. Insoweit ist allerdings zu berücksichtigen, dass dem Wohnungseigentümer nicht die Kosten eines Fensteraustauschs auferlegt werden können, wenn diesem nach der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zwar die Instandhaltung und Instandsetzung des Fensterrahmens und der Glasscheiben auferlegt ist, jedoch Änderungen des Außenanstrichs hiervon nicht umfasst sind.^[3]

Im Übrigen verleiht das WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 in § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfangreiche Beschlusskompetenzen zur Beschlussfassung einer vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichenden Kostenverteilung. Entsprechende Änderungsbeschlüsse sind insbesondere auch bezüglich der Erhaltungsmaßnahmen stets einfach-mehrheitlich möglich. Wesentliche weitere Änderung gegenüber der früher geltenden Rechtslage ist, dass die Kostenverteilungsänderung nicht mehr beschränkt ist auf einen konkreten Einzelfall. Die Wohnungseigentümer können vielmehr auch dauerhaft die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen entgegen des gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssels durch Beschluss umlegen.^[4]

Die Beschlussfassung erfolgt nach dem auch ansonsten maßgeblichen Stimmrecht. Gilt das gesetzliche Kopfprinzip, ist dieses maßgeblich; ist vereinbart, dass sich das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen richtet, ist dieses maßgeblich; so das Objektprinzip vereinbart ist, gilt dieses.

Hinweis

Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine Öffnungsklausel, wonach zur Änderung abdingbarer gesetzlicher oder vereinbarter Regelungen ein bestimmtes Mehrheitsquorum erforderlich ist, gilt diese Vereinbarung nicht für eine Beschlussfassung über Kostenverteilungsänderungsbeschlüsse insbesondere auch für Erhaltungsmaßnahmen. Die Beschlussfassung erfolgt auch hier stets einfach-mehrheitlich. Dies gilt selbstverständlich auch dann, wenn es sich um eine spezifizierte Öffnungsklausel handelt, die ausdrücklich die Kostenverteilungsänderung betrifft. Da die Beschlussfassung selbst auch auf der gesetzlichen Öffnungsklausel des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG beruht, bedarf der Beschluss zur Geltung auch gegen Sondernachfolger nicht der Eintragung ins Grundbuch.

[1] LG Dortmund, Urteil v. 1.4.2014, 1 S 178/13, ZMR 2014, 815.

[2] LG Köln, Urteil v. 11.10.2018, 29 S 56/18, ZWE 2019, 219.

[3] BGH, Urteil v. 2.3.2012, V ZR 174/11, ZMR 2012, 641.

[4] Vgl. zu allem BGH, Urteile v. 22.3.2024, V ZR 81/23 und V ZR 87/23.