Bei Mehrhausanlagen ist hinsichtlich der Finanz- und Vermögensverwaltung zunächst zu unterscheiden, ob es sich um eine geregelte oder eine ungeregelte Mehrhausanlage handelt.[1] Wesen der geregelten Mehrhausanlage ist, dass durch spezielle Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung dem Charakter der Mehrhausanlage in Form der Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen Rechnung getragen wird.
Zunächst und grundsätzlich ist zu beachten, dass Untergemeinschaften keine eigenständige Rechtsfähigkeit zukommt.[2] Stets bleiben sie Teil der Gesamtgemeinschaft, weshalb es nicht etwa möglich wäre, einen Vertrag lediglich mit der Untergemeinschaft zu schließen.
Fensteraustausch in Haus A
Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 3 Häusern A, B und C. In der Gemeinschaftsordnung sind insoweit Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen gebildet. Ausgaben, die lediglich ein Haus betreffen, sind auch nur von den Wohnungseigentümern dieses Hauses zu leisten. Die Wohnungseigentümer des Hauses A beschließen den Austausch der Fenster in ihrem Haus unter Beauftragung eines bestimmten Fachunternehmens. Der Verwalter muss den Vertrag mit dem Fachunternehmen namens der Gesamtgemeinschaft schließen. Mangels Rechtsfähigkeit kann der Vertrag nicht namens der Untergemeinschaft abgeschlossen werden.
Weiter ist zu beachten, dass Untergemeinschaften keine Beschlusskompetenz bezüglich der Angelegenheiten der Gesamtgemeinschaft zukommt.
Instandsetzung des Fundaments
Die Wohnanlage besteht aus einem Wohngebäude und einer darunter liegenden Tiefgarage. In der Gemeinschaftsordnung sind insoweit 2 Untergemeinschaften gebildet. Die Eigentümer des Wohngebäudes beschließen wegen Feuchtigkeitsschäden im Bereich des Fundaments der Wohnanlage Erhaltungsmaßnahmen. Der Beschluss ist nichtig, da das Fundament nicht nur Bestandteil des Wohngebäudes, sondern auch der Tiefgarage ist.
Erhaltungsmaßnahmen in der Tiefgarage
Von maßgeblicher Bedeutung ist die zwischenzeitlich erfolgte Klarstellung in der Rechtsprechung, dass bei entsprechender Bildung von Untergemeinschaften die Teileigentümer einer Tiefgarage die Kosten von Erhaltungsmaßnahmen im Bereich der Tiefgarage auch im Hinblick auf tragende Bauteile zu tragen haben, die zugleich das Fundament des/r Wohngebäude/s bilden.[3]
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