Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEMoG)

Zusammenfassung

Überblick

Das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine ordnungsgemäße, ausgeglichene und gut organisierte Finanzverwaltung. Ein reibungsloses Zusammenspiel zwischen Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, ggf. weiteren sinnvollen Rücklagen, Sonderumlagen und Jahresabrechnung schafft die Voraussetzungen für die Liquidität der Gemeinschaft. Die Liquidität ist mit Blick auf § 9a Abs. 5 WEG von großer Bedeutung, denn diese Vorschrift schließt ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen einer Gemeinschaft aus. Nachteile sind mit der mangelnden Insolvenzfähigkeit für Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft aber gerade nicht verbunden. Die mangelnde Insolvenzfähigkeit der Gemeinschaft führt nicht zu einer Schwächung der Gläubigerrechte, da die Gläubiger notfalls den Anspruch der Gemeinschaft gegen ihre Mitglieder auf Ausstattung mit ausreichenden finanziellen Mitteln pfänden können.

1 Grundsätze

Stets muss die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Aspekte eines möglichen Finanzbedarfs im Auge haben. Die Gemeinschaft muss nicht nur ausreichend finanzielle Mittel zur Begleichung der laufenden Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums haben, sie muss auch für Fälle unerwarteten Finanzierungsbedarfs, gerichtet auf erforderliche Erhaltungsmaßnahmen oder zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum, gerüstet sein und vor allem auch derart finanziell ausgestattet sein, dass eine Finanzierung gerichtlicher Auseinandersetzungen gesichert ist – unerheblich, ob insoweit das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer mit Blick auf etwaige Beschluss- oder Hausgeldklagen betroffen ist oder das Außenverhältnis, in dem etwa Gläubiger der GdWE diese auf Zahlung in Anspruch nehmen. Die Finanzverwaltung ist als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe des Verwalters auf Grundlage der Beschlüsse der Wohnungseigentümer.

1.1 Fehlende Insolvenzfähigkeit

Von besonderer Bedeutung für die Finanzverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaften ist die Tatsache, dass sich der Gesetzgeber im Rahmen des WEG-Änderungsgesetzes im Jahr 2007^[1] bewusst gegen eine Insolvenzfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ausgesprochen und insoweit in § 11 Abs. 3 WEG a. F. ausdrücklich angeordnet hatte, dass ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht stattfindet. Das am 1.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG)^[2] hat hieran nichts geändert, wie § 9a Abs. 5 WEG klarstellt. Neben der den Wohnungseigentümern ohnehin drohenden unmittelbaren Teilhaftung nach § 9a Abs. 4 WEG bedeutet dies, dass die Wohnungseigentümer eine unbegrenzte Nachschusspflicht im Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft trifft. Entsprechende Ansprüche der GdWE gegen die Wohnungseigentümer auf ausreichende Ausstattung des Verwaltungsvermögens zur Befriedigung der Gläubiger können von diesen im Übrigen gepfändet werden.

Die Zahlungsunfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft stellt für den Verwalter auch keinen berechtigenden Grund zur Amtsniederlegung dar. Vielmehr ist es gerade seine Aufgabe, für ein auskömmliches Verwaltungsvermögen durch entsprechende Maßnahmen der Finanzverwaltung zu sorgen. Zwar ist der Verwalter jederzeit zur Amtsniederlegung berechtigt, allerdings können Regressforderungen gegen ihn in Betracht kommen. Oberstes Gebot für den Verwalter ist es, stets unverzüglich und konsequent gegen Hausgeldschuldner vorzugehen. Die Praxis zeigt insoweit jedenfalls immer wieder, dass es gerade die Hausgeldausfälle einzelner Wohnungseigentümer sind, die die Gemeinschaften in erhebliche finanzielle Schwierigkeiten bringen können. Lediglich dann, wenn erforderliche Beschlüsse über eine ausreichende Ausstattung des Gemeinschaftsvermögens wegen der Blockadehaltung der Wohnungseigentümer nicht zustande kommen, wäre eine Amtsniederlegung folgenlos.

[1] "Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze" v. 26.3.2007, BGBl I S. 370, seit 1.7.2007 in Kraft.

[2] Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG) v. 16.10.2020 (BGBl I 2020, S. 2187).

1.2 Gesetzliche Vorgaben

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) selbst regelt die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in den folgenden Bestimmungen:

• Nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.^[1]
• § 19 Abs. 1 i. V. m. § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG eröffnet den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz über die Bildung weiterer Rücklagen.
• Gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 5 WEG gehört die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG vom Verwalter zu erstellenden Wirtschaftsplans zur ordnungsmäßigen Verwaltung.^[2]
• Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG hat der Verwalter sämtliche Maßnahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung eigenständig zu treffen, die vo...