Formularmietvertrag – allgemeine Ausführungen / 2 Anwendungsgrundsätze

2.1 Einbeziehung in den Vertrag/Transparenzgebot

Eine Formularklausel wird nur dann Vertragsbestandteil, wenn der Verwender dem anderen Teil die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen.^[1] Nach § 305 Abs. 2 Nr. 2 BGB muss der Verwender dabei auch eine für ihn erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei berücksichtigen. Ein Fall des § 305 Abs. 2 BGB liegt insbesondere dann vor, wenn der andere Teil sehbehindert ist. Sonstige Behinderungen, wie Analphabetismus oder Verständnisschwierigkeiten eines der deutschen Sprache nicht mächtigen Ausländers werden von der Bestimmung nicht erfasst. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers muss ein sehbehinderter Mietinteressent die Möglichkeit haben, vom Inhalt des Mietvertrags Kenntnis zu nehmen.

Praxis-Beispiel

Kenntnisnahme bei Sehbehinderung

Dies kann durch Vorlesen oder Vorlage eines Vertragsexemplars in Brailleschrift geschehen.

[1] § 305 Abs. 2 BGB.

2.1.1 Mindestmaß an Übersichtlichkeit

Weiterhin muss ein Formularvertrag ein Mindestmaß an Übersichtlichkeit aufweisen und klar und verständlich sein.^[1] Dies gilt nicht nur für die Gestaltung der einzelnen Klauseln, sondern auch für den Umfang des Vertragswerks, der in einer vertretbaren Relation zur Bedeutung des Rechtsgeschäfts stehen muss.^[2]

Nach § 307 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt das Transparenzgebot auch für preisbestimmende oder leistungsbeschreibende Klauseln.

Praxis-Beispiel

Formularklausel

Betriebskostenumlagevereinbarung

Grundsätzlich müssen in einem Formularvertrag die dort geregelten Rechte und Pflichten eines Vertragspartners möglichst klar, durchschaubar und vollständig dargestellt werden.^[3] Das Transparenzgebot verlangt, dass die tatbestandlichen Voraussetzungen und die Rechtsfolgen einer anspruchsbegründenden Klausel so genau beschrieben werden, dass für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen.^[4] Dazu gehört auch, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.^[5]

Das "Transparenzgebot" besteht aber nur im Rahmen des Möglichen.^[6] Die einzelnen Klauseln müssen so abgefasst sein, dass sie für einen rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittsbürger verständlich sind. Hieran kann es beispielsweise fehlen, wenn die Klausel lediglich eine Verweisung auf eine nicht abgedruckte gesetzliche Bestimmung enthält.^[7]

Hinweis

Müssen Sie die Betriebskosten einzeln ausführen? Nein

Besser ist es natürlich, den Betriebskostenkatalog beizufügen oder zumindest ausdrücklich unter Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB die Zahlung der Nebenkosten des Mieters gemäß Betriebskostenvereinbarung zu regeln.

Ausreichend ist aber die Vereinbarung, dass der Mieter "die Betriebskosten" trägt. Das kann sogar formularmäßig geschehen.^[8]

[1] § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[2] OLG Schleswig, NJW 1995. 2859.

[3] ständige Rechtsprechung: BGHZ 106, 42, 49; BGHZ 112, 115, 117; BGHZ 115, 177, 185 = NJW 1991, 3025; BGH, NJW-RR 1996, 783; BGH, Urteil v. 5.3.2008, VIII ZR 95/07.

[4] BGH, Urteil v. 5.11.2003, VIII ZR 10/03, NZM 2004, 93, 95.

[5] BGH, Urteil v. 10.9.2014, XII ZR 56/11.

[6] BGHZ 112, 115, 119; NZM 1998, 710 f..

[7] OLG Schleswig, RE v. 27.3.1995, 4 RE-Miet 1/93, NJW 1995, 2858 betr. § 568 BGB a. F. = § 545 BGB n. F.; Heinrichs, in NJW 1996, 1381, 1383.

[8] BGH, Urteil v. 10.2.2016, VIII ZR 137/15.

2.1.2 Variation einer gesetzlichen Regelung durch Formularklausel

Wird eine gesetzliche Regelung durch eine Formularklausel variiert, so sind die Anforderungen an Klarheit und Verständlichkeit durch einen Vergleich der Klausel mit der Gesetzesbestimmung zu prüfen.^[1] Infolgedessen verletzt eine Klausel das Transparenzgebot, wenn sie vermeidbare Unklarheiten und Spielräume enthält, und sie genügt dem Verbot, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich Zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt.^[2] Unklare oder unverständliche Klauseln sind unwirksam.^[3]

Hinweis

Täuschungsverbot

Schließlich enthält das Transparenzgebot auch ein Täuschungsverbot. Der Verbraucher soll hinsichtlich seiner gesetzlichen Rechte nicht in die Irre geführt werden.

Kein Verstoß gegen das Transparenzgebot liegt bei solchen Klauseln vor, die lediglich die gesetzliche Rechtsfolge wiedergeben. Die Pflicht des Klauselverfassers hinsichtlich der Transparenz einer Regelung reicht nicht weiter als die Pflicht des Gesetzgebers.^[4] Anders kann es sein, wenn die Klausel die gesetzliche Regelung dergestalt variiert, dass der Eindruck einer vom Gesetz abweichenden Rechtsfolge entsteht.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 5.11.2003, VIII ZR 10/03, NZM 2004, 93, 95.

[2] BGH, a. a. O..

[3] § 307 Abs. 1 BGB.

[4] Horst, DWW 2011, 129, 130.

[5] vgl. Hau, NZM 2006, 561.

2.2 Überraschende Klausel

2.2.1 Äußeres Erscheinungsbild der Klausel

Formularklauseln, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.^[1] Ein Überraschungseffekt kann sich insbesondere aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der Allgemeinen Geschäfts...