Formularmietvertrag – allgemeine Ausführungen / 3.2 Rechtsfolgen des § 310 Abs. 3 BGB

3.2.1 Vermieter in der Regel Verwender

Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer (z. B. einem Wohnungsunternehmen) und einem Verbraucher (einem Wohnungsmieter) gilt gem. § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die gesetzliche Vermutung, dass der Unternehmer die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gestellt hat. Diese Vermutung gilt nicht, wenn die Verwendung des Formularvertrags durch den Verbraucher verlangt worden ist.

Hierfür ist der Unternehmer darlegungs- und beweispflichtig.^[1] Diese Vorschrift ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn das Vertragsformular von einem Dritten – z. B. einem Makler – ausgewählt wird. Solche Verträge unterliegen der Inhaltskontrolle.^[2]

Wird ein vom Mieter vorgeschlagenes Formular verwendet – was vom Vermieter zu beweisen ist –, scheidet eine Inhaltskontrolle aus.

Wichtig

Beweislast verteilt

Im Streitfall muss der Verbraucher darlegen und beweisen, dass die Klausel für eine Vielzahl von Verträgen bestimmt ist, sofern die o. g. Vermutung nicht ausreicht.

Der Unternehmer muss beweisen, dass die Vertragsbedingung ausgehandelt wurde.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 17.2.2010, VIII ZR 67/09.

[2] Heinrichs, in NJW 1996, 2190, 2192.

[3] NJW 2008, 2250 unter Ziff. II 3 a; Basedow, in MünchKomm, § 310 BGB Rn. 12; Schlosser, in Staudinger, § 310 BGB Rn. 60.

3.2.2 Einmalige Verwendung genügt

Die §§ 305c Abs. 2, 306, 307 Abs. 1-3, 308, 309 BGB sind auf vorformulierte Vertragsbedingungen auch dann anzuwenden, wenn diese nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind und soweit der Verbraucher aufgrund der Vorformulierung auf ihren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte. Die für § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB geltenden Grundsätze können auch hier angewandt werden.

3.2.3 Die Verteilung der Beweislast

Zur Verteilung der Beweislast werden unterschiedliche Ansichten vertreten. Nach einer Ansicht muss der Verbraucher lediglich beweisen, dass die Vertragsbedingung vom Unternehmer vorformuliert wurde; der Unternehmer muss beweisen, dass der Verbraucher auf den Inhalt der Klausel Einfluss nehmen konnte.^[1]

Nach anderer Meinung trägt der Verbraucher die Beweislast für alle Tatbestandsmerkmale des § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Der Verbraucher muss sowohl beweisen, dass die Klausel vorformuliert ist als auch, dass er auf deren Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte.^[2]

[1] v. Westphalen, BB 1996, 2101; Bunte, DB 1996, 1389, 1392.

[2] BGHZ 176, 140; Basedow, in MünchKomm, § 310 BGB Rn. 66.

3.2.4 Begleitumstände werden berücksichtigt

Bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung nach § 307 BGB sind auch die den Vertragsschluss begleitenden Umstände zu berücksichtigen.

Der abstrakt-generelle Kontrollansatz des § 307 BGB wird bei den Verbraucherverträgen um eine konkret-individuelle Kontrolle ergänzt. Hierbei können die Geschäftserfahrung des Vermieters, die Unerfahrenheit des Mieters (aber auch die umgekehrte Konstellation!), sowie eine Überrumpelungssituation berücksichtigt werden.

Aufgrund des Ergebnisses der konkret-individuellen Kontrolle können die gegen die Klausel bestehenden Bedenken verstärkt, aber auch entkräftet werden.^[1]

[1] Heinrichs, in NJW 1996, 2190, 2194.