Formularmietvertrag – einzelne Klauseln von A-Z / 31 Schriftform

Schriftform wird regelmäßig aus 2 Gründen vereinbart:

1. Zum einen soll durch die Schriftform beweissicher festgehalten werden, welche Vereinbarungen beim Vertragsschluss getroffen worden sind. Dafür besteht gerade bei Mietverhältnissen, die lange dauern, ein Bedürfnis.
2. Daneben hat die Schriftform in jenen Fällen einen gewissen Sinn, in denen Verhandlungsführer und Vertragspartner nicht identisch sind. Das kommt bei größeren Wohnungsunternehmen vor, die sich durch die Schriftformklausel dagegen sichern wollen, dass sich der Mieter auf mündliche Zusagen von Angestellten beruft. Beim Privatvermieter spielt dies im Allgemeinen keine Rolle.

Man unterscheidet zwischen folgenden Klauseln:

Eine Formularklausel, wonach Änderungen und Ergänzungen zum schriftlichen Vertrag nicht getroffen worden sind (sog. Bestätigungsklausel), gibt nur die Gesetzeslage wieder, wonach die schriftliche Vertragsurkunde die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit hat.^[1] Jeder Partei steht der Gegenbeweis offen.^[2]

Änderungen oder Ergänzungen der Klausel

Eine Klausel, wonach Änderungen und Ergänzungen schriftlich getroffen werden müssen, hat nach ihrem Wortlaut nicht zur Folge, dass mündliche Vereinbarungen unwirksam wären. Vielmehr begründet eine solche Klausel lediglich eine Verpflichtung beider Parteien zur Beachtung der Schriftform. Gleichwohl verstößt die Klausel gegen § 307 BGB, weil beim Mieter der Eindruck erweckt wird, dass mündliche Abreden generell unwirksam seien; auf diese Weise könnte der Mieter von der Durchsetzung der ihm zustehenden Rechte abgehalten werden.^[3] Eine solche Klausel ist unwirksam.^[4]

Nach anderer Ansicht sind solche Klauseln wirksam. Auch nach dieser Meinung können die Parteien aber trotz der Schriftformklausel mündliche Vereinbarungen treffen.^[5] Dabei ist nicht erforderlich, dass die Parteien ausdrücklich vereinbaren, dass die Schriftformklausel auf die mündliche Regelung nicht angewendet werden soll. Es genügt vielmehr, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass die mündliche Regelung ernsthaft gewollt ist. Ein solcher Fall wird insbesondere dann vorliegen, wenn sich die Parteien entsprechend der mündlichen Vereinbarung verhalten.^[6]

Wichtig

Unwirksame Klausel zu Nachtragsänderungen

Eine Klausel, wonach nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags nur wirksam sind, wenn diese schriftlich getroffen werden, verstößt gegen § 307 BGB.

Eine solche Klausel hätte zur Folge, dass sich eine Vertragspartei in keinem Fall auf eine mündliche Vereinbarung berufen könnte. Hierin liegt ein Verstoß gegen Treu und Glauben, weil mündliche Individualvereinbarungen trotz einer formularvertraglichen Schriftformklausel jedenfalls dann wirksam sind, wenn beide Parteien von der Wirksamkeit des mündlich Vereinbarten ausgegangen sind.^[7]

Doppelte Schriftformklausel

Die "doppelte Schriftformklausel" schließt aus, dass die Mietvertragsparteien eine Schriftformklausel mündlich aufheben.

Praxis-Beispiel

Formulierung der doppelten Schriftformklausel

"Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen des Vertrags bedürfen unabdingbar und unwiderruflich der Schriftform."

Nach der Rechtsprechung des BGH bleibt die Klausel jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB wirkungslos.^[8]

Wichtig

Mündliche Vertragsänderungen bleiben bestehen

Daraus folgt: Mündliche oder durch Schriftwechsel vereinbarte Vertragsänderungen sind auch dann wirksam, wenn der Mietvertrag eine doppelte Schriftformklausel enthält.

Hinweis

Wirksame salvatorische Erhaltungsklausel

Die salvatorische Erhaltungsklausel ("Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise gegen zwingendes Recht verstoßen oder aus anderen Gründen nichtig oder unwirksam sein, bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt") ist wirksam.

Hinweis

Unwirksame salvatorische Ergänzungsklausel

Die salvatorische Ergänzungsklausel ("Die nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine solche zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am nächsten kommt") ist dagegen unwirksam.

Enthält der Vertrag sowohl eine Erhaltungs- als auch eine Ergänzungsklausel, bleibt jedenfalls die Erhaltungsklausel wirksam. Dies gilt auch dann, wenn die betreffenden Regelungen in einer Klausel enthalten sind.

Praxis-Beispiel

Erhaltungs- und Ergänzungsklausel zusammengefasst

"Sollten einzelne Bestimmungen dieses Vertrags ganz oder teilweise gegen zwingendes Recht verstoßen oder aus anderen Gründen nichtig oder unwirksam sein, so bleibt die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen unberührt. Die nichtige oder unwirksame Bestimmung ist durch eine solche zu ersetzen, die dem wirtschaftlich Gewollten in zulässiger Weise am nächsten kommt."^[9]

Befristeter Formularmietvertrag

Wird ein befristeter Formularmietvertrag durch eine individualvertragliche Vereinbarung verlängert, sind auch auf den verlängerten Vertrag die AGB-Regeln anzuwenden.^[10]

Etwas anderes gilt, wenn die Parteien in der Verlängerungsvereinbarung einzelne Klauseln des Ursprungsvertrags durch individualvertragli...