Gartenbenutzung (Miete)

Zusammenfassung

Überblick

Gehört zum vermieteten Haus ein Garten, ist der Vermieter grundsätzlich für die Pflege verantwortlich. Voraussetzung dafür, dass der Mieter den Garten pflegen muss, ist eine wirksame vertragliche Verpflichtung. Pflegt der Vermieter jedoch die zum Haus gehörenden Grünflächen, Spielplätze, Kfz-Abstellplätze und Zufahrtswege, kann er die hierfür entstehenden Kosten als Betriebskosten anteilig auf den Mieter umlegen. Hierzu zählen die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die nicht dem öffentlichen Verkehr dienen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Umlage der Kosten für die Grünflächen, Spielplätze, Kfz-Abstellplätze und Zufahrtswege regelt § 2 Nr. 10 BetrKV.

1 Vertragliche Regelung

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt der Garten nur bei einem Einfamilienhaus als mitvermietet.^[1]

Bei Mehrfamilienhäusern haben die Mieter ein Recht zur Gartenbenutzung nur, soweit der Mietvertrag dies ausdrücklich bestimmt.

Wichtig

Wann der Garten mitvermietet ist

Mitvermietet ist der Garten daher nur bei Vorliegen einer ausdrücklichen Vertragsvereinbarung.

Gestattet der Vermieter die Gartenbenutzung lediglich aus Gefälligkeit, ohne dass hinreichende Anhaltspunkte für eine entsprechende Ergänzung des Mietvertrags vorliegen, so ist die Gestattung – egal, ob diese ausdrücklich oder stillschweigend durch bloße Duldung erteilt worden ist – frei widerruflich. In diesem Fall kann auch nicht von einem Leihvertrag (§ 598 BGB) ausgegangen werden, da auch dieser einen vertraglichen Bindungswillen voraussetzt.^[2] Eine Grenze besteht nur im Schikane- und Willkürverbot.^[3]

Praxis-Beispiel

Indizien für Gefälligkeit

Als Indiz für das Vorliegen einer reinen Gefälligkeit ohne den Willen, sich rechtlich zu binden, kann es gewertet werden, wenn die Gestattung ohne Verhandlungen über eine Änderung der Miete erfolgt ist oder der Vermieter deutlich zu erkennen gegeben hat, dass er weiterhin Einfluss auf den Zustand des Gartens nehmen will.^[4]

Hinweis

Stillschweigende Vertragsergänzung

Dagegen kann ein langjähriges vorbehaltloses und widerspruchsloses Dulden der Gartenbenutzung durch den Mieter durchaus zu einer stillschweigenden Vertragsergänzung führen.^[5]

Das Recht zur Gartenbenutzung kann dann weder durch Kündigung des Gartens beendet werden (unzulässige Teilkündigung) noch kann für die Benutzung eine zusätzliche Vergütung verlangt werden. Letztlich entscheidend für die Beurteilung sind immer die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Liegen Wohnung und Mietergarten auf demselben Grundstück, ist nach den Grundsätzen der BGH-Rechtsprechung zur Garagenvermietung^[6] auch bei Vorliegen von 2 getrennten Verträgen über die Nutzung einer Wohnung und eines Mietergartens davon auszugehen, dass beide Verträge eine rechtliche Einheit bilden und der Garten daher – weder vom Vermieter noch vom Mieter – separat gekündigt werden kann.^[7]

Eine Teilkündigung des Gartens ist nur ausnahmsweise zulässig, wenn der Vermieter neuen Wohnraum zur Vermietung schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit einem Garten ausstatten will und die Kündigung auf den Garten beschränkt (§ 573b BGB).

Ist der Mieter einer Wohnung vertraglich zur Nutzung einer Gartenfläche berechtigt und hat der Vermieter während der Mietzeit einen Außenwasseranschluss zur Bewässerung des Mietergartens installiert, ist der Vermieter bei fehlender vertraglicher Abrede verpflichtet, den Außenwasseranschluss zu erhalten und diesen nach dessen Entfernung (z. B. wegen Umbauarbeiten) wieder herzustellen.^[8]

Wichtig

Konkrete nachvollziehbare Kündigungsgründe

Im Kündigungsschreiben muss nachvollziehbar dargelegt werden, dass eine konkrete Bauabsicht besteht und das beabsichtigte Bauvorhaben zulässig ist oder sein wird.^[9]

[1] OLG Köln, Urteil v. 5.11.1993, 19 U 132/93, DWW 1994 S. 50.

[2] KG Berlin, Urteil v. 14.12.2006, 8 U 83/06, WuM 2007 S. 68; LG Wuppertal, Urteil v. 15.9.1995, 10 S 23/95, WuM 1996 S. 267.

[3] §§ 226, 242 BGB; LG Aachen, Urteil v. 29.6.1990, 5 S 123/90, DWW 1991 S. 22.

[4] LG Aachen, a. a. O..

[5] LG Hamburg, WuM 1988 S. 67 für über 20-jährige widerspruchslose Nutzung.

[6] BGH, Urteil v. 12.10.2011, VIII ZR 251/10; Garage/Stellplatz.

[7] AG Berlin-Wedding, Urteil v. 27.8.2014, 3 C 384/13, GE 2014 S. 1458.

[8] BGH, Beschluss v. 22.02.2022, VIII ZR 38/20.

[9] LG Berlin, Urteil v. 14.4.1997, 61 S 319/96, NJW-RR 1998 S. 1543.

2 Pflege des Gartens

2.1 Art und Weise der Pflege

Die Pflege des Gartens ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Die entstehenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieter durch vertragliche Vereinbarung umgelegt werden.

Praxis-Beispiel

Gartenflächen

Zu den gärtnerisch angelegten Flächen i. S. d. § 2 Nr. 10 BetrKV gehören Parks, Ziergärten, Vorgärten, Rasenstücke, Blumenrabatte und Hecken.

Steht jedoch einem Mieter das Recht auf ausschließliche Benutzung zu, kann sich aus den Umständen ergeben, dass er damit auch zur Pflege des Gartens v...