Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 3.2.1 Erhaltungspflicht

Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Pflicht zur Erhaltung besteht unabhängig davon, in welchem Zustand der Wohnungseigentümer die Sondereigentumseinheit übernommen hat.

Die Erhaltungspflicht bezieht sich allein auf das Sondereigentum, da die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist. Ist dem jeweiligen Wohnungseigentümer allerdings durch Vereinbarung die Pflicht zur Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen für bestimmte Bereiche des Gemeinschaftseigentums übertragen worden, trifft ihn die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auch insoweit.

Praxis-Beispiel

Erhaltung des Gemeinschaftseigentums

• Vielfach wird sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümern die Erhaltung der ihrem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums auferlegt.
• Gängige Bestimmungen in Gemeinschaftsordnungen sehen auch vor, dass die Wohnungseigentümer die Erhaltungslast für die im Bereich ihres Sondereigentums vorhandenen Außenfenster und Zugangstüren zu tragen haben.

Im Rahmen der gesetzlichen und ggf. zusätzlich durch Vereinbarung übertragenen Erhaltungspflichten ist allein der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet, sodass keine Beschlusskompetenz der übrigen Wohnungseigentümer mehr besteht. Entsprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümer wären demnach nichtig.^[1] Kommt der jeweilige Sondereigentümer seiner Pflicht zur Erhaltung nicht freiwillig nach, muss ihn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entsprechend verklagen.

Grundsätzlich besteht die Pflicht des Wohnungseigentümers nur insoweit, dass durch seine Pflichtverletzung anderen Wohnungseigentümern ein Nachteil erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Hieraus folgt, dass der Wohnungseigentümer zunächst einmal seine Sondereigentumseinheit in gewissen Grenzen verwahrlosen lassen kann. Erst dann, wenn die Nachteilsgrenze überschritten ist, muss er tätig werden.

Praxis-Beispiel

Keine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen

• So ist der jeweilige Wohnungseigentümer nicht verpflichtet, in regelmäßigen Abständen Schönheitsreparaturen im Bereich seines Sondereigentums vornehmen zu müssen.
• Er ist auch nicht dazu verpflichtet, etwa im Bereich seines Sondereigentums verlaufende Versorgungsleitungen zu überprüfen.^[2]
• Die Pflicht des Wohnungseigentümers, das Sondereigentum so zu erhalten, dass einem anderen Wohnungseigentümer kein Schaden entsteht, schließt auch nicht die Pflicht ein, ohne einen Anlass die Heizkörper in seiner Wohnung in regelmäßigen Abständen von einem Fachmann überprüfen zu lassen. In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann einem auf Schadensersatz in Anspruch genommenen Wohnungseigentümer die Verpflichtung auferlegt werden zu beweisen, dass ihn kein Verschulden trifft.^[3]

Freilich ist der Wohnungseigentümer andererseits verpflichtet, sämtliche Maßnahmen zu ergreifen, die eine Gefährdung des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer vermeidet. So ist jeder Wohnungseigentümer insbesondere verpflichtet, seine Sondereigentumseinheit ausreichend zu

• beheizen, sodass Wasserleitungen nicht einfrieren können;
• belüften, sodass die Bildung von Schimmel vermieden werden kann.

Keine Erhaltung im Wege der Ersatzvornahme

Die Verletzung der Erhaltungspflicht des Wohnungseigentümers berechtigt die übrigen Wohnungseigentümer nicht ohne Weiteres, eigenmächtig im Wege der Ersatzvornahme erforderliche Erhaltungsmaßnahmen durchführen zu lassen.^[4] Vielmehr ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gezwungen, den betreffenden Wohnungseigentümer gerichtlich auf Vornahme der Erhaltungsmaßnahmen in Anspruch zu nehmen.^[5]

Wohnungseigentümer entscheidet

Muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den betreffenden Sondereigentümer auf Durchführung erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen in seinem Sondereigentum gerichtlich in Anspruch nehmen, ist stets zu beachten, dass von ihm keine konkreten Maßnahmen verlangt werden können. Die Wahl der Mittel zur Schadensbehebung bzw. -verhütung trifft alleine er. Der Wohnungseigentümer schuldet insoweit nicht eine konkrete Handlung, sondern vielmehr den Erfolg der zu ergreifenden Maßnahme.

Haftung

Ergreift der Wohnungseigentümer Erhaltungsmaßnahmen bezüglich seines Sondereigentums und werden hierdurch andere Sondereigentumseinheiten oder das Gemeinschaftseigentum geschädigt, haftet der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz nach der Bestimmung des § 280 Abs. 1 BGB. Er haftet insoweit auch für Pflichtverletzungen seiner Erfüllungsgehilfen über § 278 BGB insbesondere für Handwerker und Architekten.^[6]

Keine Verjährung des Anspruchs auf Erhaltungsmaßnahmen

Mit Bezug auf das Gemeinschaftseigentum kann der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwal...