Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 3.2.2 Verantwortlichkeit für Nutzer

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, für die Einhaltung der ihm selbst obliegenden Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der im Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überlässt. Kein Eigentümer kann sich also durch Überlassung des Sondereigentums an einen Dritten seinen gesetzlichen Pflichten entziehen. Er bleibt Ansprechpartner der Eigentümer bzw. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er kann auch für ein rechtswidriges Handeln des Nutzers in die Verantwortung genommen werden.

Der Wohnungseigentümer hat bei Überlassung seines Sondereigentums an einen Dritten 2 Aspekte zu beachten:

1. Er darf dem Dritten nicht mehr Rechte einräumen als ihm selbst zustehen und
2. er muss bei Störungen durch den Dritten gegen diesen einschreiten.

Unerheblich ist dabei der Charakter bzw. die Rechtsgrundlage der Nutzungsüberlassung, wie bereits aus der Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 1 WEG zum Ausdruck kommt. Erfasst sind jedenfalls sämtliche Personen, die sich mit Einverständnis des Eigentümers ständig oder vorübergehend aufhalten. Nicht erfasst sind lediglich solche Personen, die sich ohne Einverständnis des Eigentümers in den Räumen aufhalten, wie etwa Hausbesetzer.

Wohnungseigentümer kann zu Beendigung der Überlassung verpflichtet sein

Der Ersteher einer Eigentumswohnung muss die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer beenden, dem das Wohnungseigentum nach § 17 WEG entzogen worden ist. Er verletzt seine Pflicht aus § 14 WEG, wenn er einem solchen Wohnungseigentümer den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann verlangen, dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht.^[1]

Ist dem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum entzogen worden, weil er trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen ihm nach § 14 WEG obliegende Pflichten verstoßen hat, steht durch das Entziehungsurteil fest, dass sein Verbleib in der Wohnung den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbar ist. Folglich verletzt wiederum der Ersteher der Eigentumswohnung seine Pflicht aus § 14 WEG, wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer nicht beendet.

Anders sieht es in der Regel aber dann aus, wenn das Wohnungseigentum entzogen wird, weil das Zahlungsverhalten des Wohnungseigentümers unzumutbar geworden ist. Dann wird den übrigen Wohnungseigentümern meist sein Verbleib in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag die Verpflichtung zur Kosten- und Lastentragung auf den neuen Wohnungseigentümer übergeht.

Insbesondere Vermietung

Im Fall der Vermietung bestehen grundsätzlich 2 Rechtsbeziehungen:

1. Mietvertraglich: Die Beziehungen zwischen dem Eigentümer und seinem Mieter richten sich ausschließlich nach dem Mietrecht.
2. Wohnungseigentumsrechtlich: Die Beziehungen zwischen dem Eigentümer und den übrigen Wohnungseigentümern sowie der Wohnungseigentümergemeinschaft richten sich ausschließlich nach dem Wohnungseigentumsrecht.

Nicht selten kommt es hier zu Divergenzen, die den Frieden innerhalb der Gemeinschaft empfindlich stören können.

Zweckbestimmungswidrige Nutzung einer Sondereigentumseinheit durch einen Mieter

Praxis-Beispiel

Die Intensivpflege-WG im "Büro"

Die Eigentümerin der in der Teilungserklärung als "Büro" bezeichneten Erdgeschoss-Etage in einer ansonsten nur aus Wohneinheiten bestehenden Wohnungseigentumsanlage vermietet diese Etage. Der Mieter betreibt in den Räumlichkeiten eine Einrichtung der Intensivpflege und Beatmung für schwerkranke Patienten in Form einer Wohngemeinschaft.

Eine Intensivpflege- und Beatmungs-WG ist in einem "Büro" nicht zulässig. Nicht dem Betrieb eines "Büros" dient nämlich eine Nutzung durch Einrichtungen, die in erster Linie Pflege- und Betreuungscharakter haben und deshalb durch die hierfür erforderlichen Pflege- und Dienstleistungen geprägt werden. Werden jedenfalls bis zu 4 Patienten in Räumlichkeiten betreut und versorgt, geht dies bei typisierender Betrachtungsweise über eine normale Büronutzung hinaus.^[2]

Der Wohnungseigentümer hat hier also seinem Mieter mehr Rechte eingeräumt, als ihm im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern zustehen. Insoweit kann zunächst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Wohnungseigentümer selbst, aber auch seinen Mieter direkt auf Unterlassung der zweckbestimmungswidrigen Nutzung in Anspruch nehmen.^[3] Sind einzelne Wohnungseigentümer konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigt bzw. gestört, können auch diese den Wohnungseigentümer oder den Mieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen.

Schadensersatz droht

Räumt der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter mietvertraglich Rechte und Befugnisse ein, die sein Dürfen im Innenverhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern überschreiten, macht er sich seinem Mieter gegenüber schadensersatzpflichtig. Muss dieser seinen Betrieb in den Mieträumen einstellen, weil dieser nicht mit der Zweckbestimm...