Gebrauch und Nutzung von Sonder- und Gemeinschaftseigent ... / 3.2.4 Gestattung von Erhaltungsmaßnahmen

Von ganz erheblicher praktischer Relevanz sind die Bestimmungen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. Nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG besteht diese Verpflichtung auch gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern. Entsteht hierdurch ein Schaden am Sondereigentum des Wohnungseigentümers, ist dieser zu ersetzen.

Zum Verständnis dieser beiden Normen muss man sich vor Augen halten, dass insbesondere größere Erhaltungsmaßnahmen ohne Eingriffe in das Sondereigentum gar nicht durchführbar wären.

Praxis-Beispiel

Erhaltung erfordert Eingriff in das Sondereigentum

• Im Fall einer Balkonsanierung ist in aller Regel ein Eingriff in den Balkonbelag erforderlich.
• Im Fall der Instandsetzung von Feuchtigkeitsschäden müssen Innenwände behandelt werden.
• Im Fall umfassender Sanierung von Rohrleitungen erfolgen Eingriffe in Wandbeläge wie Kacheln und Tapeten.
• Erfordert die Reparatur eines Lecks in einer Gasleitung das Betreten der Sondereigentumseinheit eines Wohnungseigentümers, so ist dieser nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG zur Duldung der Reparatur verpflichtet.^[1]

Kein Zutritt ohne Beschluss

Voraussetzung für das Recht zum Betreten des Sondereigentums ist zunächst ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme. Ohne entsprechenden Beschluss besteht kein Zutrittsrecht.

Kein Zutritt zu Kontrollzwecken (Begehung durch den Verwalter)

Auch der Verwalter kann durch Vereinbarung nicht ermächtigt werden, das Sondereigentum in bestimmten zeitlichen Abständen zur Kontrolle des Gemeinschaftseigentums betreten zu dürfen.^[2] Bestehen hingegen konkrete Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit von Erhaltungsmaßnahmen, hat der Wohnungseigentümer Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren.

Keine Legitimation von Kontrollgängen

Nach dem Grundsatz des Art. 13 GG ist die Wohnung unverletzlich. Ein Betretungsrecht des Verwalters kann deshalb nicht wirksam geregelt werden – auch nicht durch eine Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung.^[3] Die folgende Klausel wäre daher unwirksam:

"Der Verwalter hat zweimal im Jahr für sich und seine Beauftragten das Recht, alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu angemessener Tageszeit zu besichtigen. Im Falle der Gefahr darf ihm der Zutritt in die Räume, die im Sondereigentum stehen, auf keinen Fall verwehrt werden."

Zwar ist nach der Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 2 bzw. Abs. 2 Nr. 2 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums zu gestatten, wenn dies Vereinbarungen oder Beschlüsse legitimieren. Zumindest nach diesseitiger Auffassung kann diese Verpflichtung aber nicht abstrakt generell, sondern nur anlassbezogen geregelt werden.

Zutritt muss gewährt werden

• Der Wohnungseigentümer hat im Rahmen seiner Pflichten aus § 14 WEG das Betreten seiner Sondereigentumseinheit für vorbereitende Maßnahmen zu dulden, insbesondere für eine Sachverständigenbegutachtung.^[4]
• Ein Wohnungseigentümer muss einen Sachverständigen in sein Sondereigentum lassen, wenn dieser in Ausführung eines gerichtlichen Beweisbeschlusses tätig wird. Dies gilt auch dann, wenn er selbst nicht Partei des Zivilrechtsstreits ist.^[5]
• Eine Duldungspflicht besteht, wenn Erhaltungsmaßnahmen im Bereich eines zugunsten eines Wohnungseigentümers begründeten Sondernutzungsrechts erforderlich werden.^[6]

Keine Pflicht zu tätiger Mithilfe

Der Wohnungseigentümer, der verpflichtet ist, Zugang zu seinem Sondereigentum zu gewähren, ist allerdings nicht verpflichtet, eigene Tätigkeiten zu entfalten, wenn Arbeiten im Bereich seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit erforderlich werden. Er ist also nicht verpflichtet, seine Möbel wegzuräumen.^[7] Im Rahmen der Sanierung einer Dachterrasse oder eines Balkons ist er auch nicht verpflichtet, Pflanztröge zu entfernen. Für die entsprechenden Maßnahmen hat der Verwalter auf Kosten der Eigentümergemeinschaft zu sorgen.

Duldungspflicht bei möglichen Alternativen

Der einzelne Wohnungseigentümer kann nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG auch dann zur Gestattung der Inanspruchnahme seiner Sondereigentumseinheit verpflichtet sein, wenn die konkrete Erhaltungsmaßnahme zwar auch von außen – also außerhalb seiner Sondereigentumseinheit – möglich wäre, dies allerdings mit einem erheblichen finanziellen Zusatzaufwand für die Gemeinschaft verbunden wäre oder das Gemeinschaftseigentum in anderer Weise erheblichen Schaden nehmen würde.^[8]

Praxis-Beispiel

Versorgungsleitungen in der Trennwand

Müssen z. B. Versorgungsleitungen in der Trennwand zwischen 2 Sondereigentumseinheiten instandgesetzt werden, ist eine entsprechende Sanierung sowohl von der einen Wohnung al...