Ebenso von elementarer Bedeutung für die Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft sind die Beschlüsse der Wohnungseigentümer. Diese sind dem Grundbuch nicht zu entnehmen, da sie dort nicht eintragungsfähig sind. Dies gilt nach der Bestimmung des § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG allerdings nicht für Beschlüsse, die auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst worden sind und auch gegen Sondernachfolger von Wohnungseigentümern wirken sollen. Hierzu bedürfen sie ebenfalls der Eintragung in das Grundbuch. Dies wiederum gilt nicht für Beschlüsse, die auf Grundlage einer gesetzlichen Öffnungsklausel gefasst werden. Erwerbsinteressenten sollten daher unbedingt zumindest Einsicht in die Beschluss-Sammlung nehmen. Bereits das Gesetz ermächtigt den potenziellen Erwerber in § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG zur Einsichtnahme, wenn er vom Eigentümer entsprechend ermächtigt ist.
3.4.1 Gesetzliche Öffnungsklauseln
Praxisrelevante gesetzliche Öffnungsklauseln sind folgende Bestimmungen:
§ 12 Abs. 4 WEG: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung
Wie bereits ausgeführt, kann die Veräußerung von Sondereigentum von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden. Hierzu bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer. Im Gegensatz dazu bedarf es zur Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung lediglich eines Mehrheitsbeschlusses. Dies regelt die Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG. Zwar kann ein derartiger Aufhebungsbeschluss in das Grundbuch eingetragen werden, dies muss aber nicht sein.
Wiederbegründung einer Veräußerungszustimmung
Für die Wiederbegründung einer durch Beschluss aufgehobenen Veräußerungsbeschränkung fehlt der Versammlung der Wohnungseigentümer die Beschlusskompetenz. § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG gilt als gesetzliche Ausnahme vom Vereinbarungsprinzip nicht für den "actus contrarius". Hierzu bedarf es vielmehr einer Vereinbarung.[1]
Sollte also in der Gemeinschaftsordnung eine Veräußerungszustimmung geregelt sein, nachfolgend die Aufhebung beschlossen und schließlich wiederum das Erfordernis einer Veräußerungszustimmung beschlossen worden sein, ist letzterer Beschluss nichtig, die in der Gemeinschaftsordnung geregelte Veräußerungszustimmung vielmehr durch den ersten Beschluss aufgehoben.
§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG: Änderung der Kostenverteilung
Von erheblicher Bedeutung ist für einen Erwerber stets, welche Kosten auf ihn in der Gemeinschaft zukommen. Und dies gilt in erster Linie im Hinblick auf die von ihm zu zahlenden Hausgelder. Die Verteilung der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt grundsätzlich entweder aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels in § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen oder einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten anderweitigen Kostenverteilungsschlüssel.
Eine gesetzliche Öffnungsklausel enthält insoweit § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG im Hinblick auf die Verteilung der Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Ausnahme der Kosten baulicher Veränderungen. Hier erlaubt § 21 Abs. 5 WEG eine Änderungsbeschlussfassung. In beiden Fällen können die Kosten durch einfachen Mehrheitsbeschluss abweichend vom gesetzlichen und vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel verteilt werden. Auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können einzelne Kosten oder Kostenarten von einem entsprechenden Änderungsbeschluss umfasst sein, nicht aber der geltende Kostenverteilungsschlüssel insgesamt und unbeschränkt. Ein derartiger Beschluss wäre nichtig.
§ 28 Abs. 3 WEG: Regelungen über Fälligkeit und Art und Weise von Zahlungen
Auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3WEG haben die Wohnungseigentümer Beschlusskompetenzen zur Regelung der Art und Weise von Zahlungen und ihrer Fälligkeit. Von erheblicher Bedeutung ist auch hier, dass etwa bestehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung auf Grundlage dieser Bestimmung geändert werden können, ohne dass sich dies aus dem Grundbuch ergibt.
Fälligkeit und Verzugszinsen
Nach der Gemeinschaftsordnung sind die Hausgelder monatlich jeweils zum 1. Werktag eines Kalendermonats zur Zahlung fällig. Zwecks Harmonisierung mit den mietrechtlichen Bestimmungen beschließen die Wohnungseigentümer die Fälligkeit der Hausgelder erst am 3. Werktag eines Kalendermonats.
Die beschlussweise geregelte Modalität verdrängt die Regelung in der Gemeinschaftsordnung und ist maßgeblich.
3.4.2 Vereinbarte Öffnungsklauseln
Vielfach enthalten Gemeinschaftsordnungen Öffnungsklauseln, die den Wohnungseigentümern über die gesetzlichen Öffnungsklauseln hinaus die Möglichkeit verschaffen, Regelungen der Gemeinschaftsordnung durch Beschluss mit bestimmten Mehrheiten zu ändern. Unterschieden werden insoweit allgemeine Öffnungsklauseln und spezifizierte Öffnungsklauseln.
Formulierungsbeispiele
Allgemeine Öffnungsklausel
"Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer geändert werden."
Spezifizierte Öffnungsklausel
"Die Regelungen über Gebrauch und Nutz...
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen