Soll das Kaufobjekt der Kapitalanlage dienen und kommt insoweit von vornherein auch der Erwerb einer vermieteten Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheit in Betracht, sollte sich der potenzielle Erwerber unbedingt auch den Mietvertrag vorlegen lassen. Wie bereits ausgeführt, tritt der Erwerber in sämtliche Rechte, vor allem aber auch in sämtliche Pflichten als neuer Vermieter ein. Von Bedeutung ist hier in erster Linie, ob die dem Mieter im Mietvertrag eingeräumten Rechte mit der Rechtslage innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft konform gehen. Hat der Veräußerer dem Mieter im Mietvertrag mehr Rechte eingeräumt, als nach den Regelungen des Gemeinschaftsrechts erlaubt, kann dem potenziellen Erwerber Ungemach drohen.[1]
3.6.1 Zulässige Nutzung der Mietsache
Zweckbestimmungswidrige Nutzung
In der im ersten Obergeschoss gelegenen Teileigentumseinheit wird von mehreren Zahnärzten gemeinsam eine Zahnklinik betrieben. In der Teilungserklärung ist für diese Einheit jedoch eine Büronutzung vorgesehen. Nach dem Mietvertrag sind die Zahnärzte allerdings zur Nutzung des Teileigentums als Zahnklinik berechtigt. Die Nutzung als Zahnklinik hält sich nicht im Rahmen dieser Zweckbestimmung und führt bei typisierender Betrachtungsweise auch zu größeren Beeinträchtigungen der übrigen Wohnungseigentümer als eine Nutzung für Bürozwecke.[1]
Der vermietende Eigentümer ist hier Unterlassungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und etwaigen konkret in ihrem Sondereigentum beeinträchtigter Wohnungseigentümer ausgesetzt. Von besonderer Bedeutung ist, dass diese Unterlassungsansprüche nicht der Verjährung unterliegen. Sie können allenfalls verwirken. Lediglich ggf. jahrelanges Untätigbleiben der übrigen Wohnungseigentümer führt allein noch nicht zur Verwirkung des Unterlassungsanspruchs.[2] In derartigen Fällen kann sowohl der vermietende Wohnungseigentümer als auch der Mieter auf Unterlassung in Anspruch genommen werden.[3] Für den vermietenden Wohnungseigentümer ist beides mit dem im Einzelfall existenzgefährdenden Risiko verbunden, dass er seinem Mieter auf Schadensersatz haftet. Diese Aspekte sollten potenzielle Erwerber von Sondereigentumseinheiten stets beachten.
3.6.2 Umlage der Betriebskosten
Potenziell vermietende Wohnungseigentümer sollten auf Grundlage von § 566a Abs. 3 BGB stets dafür sorgen, dass der Kostenverteilungsschlüssel innerhalb der Gemeinschaft auch für die Betriebskostenabrechnung gilt. Ist im Mietvertrag bezüglich der Betriebskostenumlage nichts vereinbart, gilt der wohnungseigentumsrechtliche Verteilungsschlüssel auch für laufende Verträge. Allerdings wurden und werden noch in vielen Fällen die Bestimmungen über eine Flächenumlage auch im Mietvertrag übernommen. Der Flächenmaßstab ist im Bereich der wohnungseigentumsrechtlichen Kostenverteilung allerdings eher die Ausnahme. Regel ist hier vielmehr eine solche nach Miteigentumsanteilen.
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen