Gebrauchtes Wohnungs- oder Teileigentum erwerben / 8 Welche Mängelrechte hat der Erwerber?

Zuschlag in der Zwangsversteigerung

Erfolgt der Erwerb einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, stehen dem Erwerber keinerlei Mängelrechte zu. Dies regelt die Bestimmung des § 56 Satz 2 ZVG.

Erwerb durch Kauf

Anders verhält es sich im Fall des rechtsgeschäftlichen Erwerbs. Die Rechte des Erwerbers im Fall von Mängeln am Kaufobjekt richten sich hier nach dem Kaufrecht der §§ 433 ff. BGB. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 437 BGB kann der Erwerber

• Nacherfüllung verlangen,
• vom Vertrag zurücktreten,
• den Kaufpreis mindern,
• Schadensersatz oder
• Ersatz vergeblicher Aufwendungen verlangen.

In aller Regel werden bei der Veräußerung von gebrauchtem Wohnungs- oder Teileigentum die Mängelrechte des Erwerbers im Kaufvertrag ausgeschlossen. Dies ist grundsätzlich zulässig. Allerdings umfasst ein derartiger Gewährleistungsausschluss nicht die Fälle von Arglist. Für diese regelt die Bestimmung des § 444 BGB die Unwirksamkeit eines Gewährleistungsausschlusses. Entsprechendes gilt, wenn der Veräußerer eine Garantie für die Beschaffenheit der Sondereigentumseinheit übernommen hat.

8.1 Garantierte Beschaffenheit

Wird eine Garantie zur Beschaffenheit der Sondereigentumseinheit gegeben, ist ein Gewährleistungsausschluss unwirksam. Erforderlich für ein Garantieversprechen ist die Erklärung der Einstandspflicht für das Vorhandensein der Beschaffenheit und die Folgen aus deren Fehlen.^[1] Das Wort "Garantie" muss nicht verwendet werden. Fälle von Beschaffenheitsgarantien sind im Fall des Erwerbs gebrauchten Sondereigentums kaum praxisrelevant.

[1] BGH, Urteil v. 14.4.2011, I ZR 133/09.

8.2 Arglist

Insbesondere bei Immobiliengeschäften spielt weniger die Arglist durch aktives Tun, als vielmehr die Arglist durch Verschweigen eine besondere Rolle. "Arglistiges Verschweigen" liegt vor, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.^[1]

"Arglist" in der Rechtsprechung

• Stets muss der Verkäufer Fragen des Käufers nach Eigenschaften oder Mängeln der Wohnung oder Teileigentumseinheit richtig und vollständig beantworten. Eine Pflichtverletzung liegt insoweit auch vor, wenn der Verkäufer "ins Blaue hinein" Angaben macht, er also trotz fehlender Kenntnisse bewusst Antworten gibt, dies aber dem Erwerber nicht offenlegt.^[2]
• Der Verkäufer muss den Käufer ungefragt umfassend über alle Umstände informieren, die für den Kaufentschluss des Käufers besonders wichtig sind. Diese Pflicht besteht jedenfalls dann, wenn der Verkäufer die Bedeutung eines Umstands für den Käufer erkennt oder sich dem vorwerfbar verschließt. Zu diesen Umständen gehören insbesondere verborgene wesentliche Mängel^[3], nicht aber sichtbare Mängel.^[4] Hier begründet bereits die Kenntnis des Verkäufers vom Mangel die Arglist. Sie muss sich nicht auf den gesamten Schaden beziehen, die unterlassene Aufklärung über zumindest für möglich gehaltene weitere Schäden reicht.

Weitere Fälle in Kurzform

• Fehlende Bonität des Mieters^[5],
• Verdacht von weiteren auftretenden Feuchtigkeitsschäden^[6],
• Schimmelbefall in vermieteter Sondereigentumseinheit^[7],
• Vorspiegelung einer zu großen Wohnfläche ins Blaue hinein.^[8]

[1] BGH, Urteil v. 12.4.2013, V ZR 266/11.

[2] BGH, Urteil v. 11.5.2001, V ZR 14/00.

[3] BGH, Urteil v. 16.3.2012, V ZR 18/11.

[4] OLG Köln, Urteil v. 27.10.15, 22 U 93/14.

[5] BGH, Urteil v. 31.1.2003, V ZR 389/01.

[6] OLG Hamm, Urteil v. 18.7.2016, 22 U 161/15.

[7] OLG Köln, Beschluss v. 18.6.2015, 19 U 174/14.

[8] OLG Koblenz, Urteil v. 13.6.2013, 10 U 834/12.