Gemeinschaft der Wohnungseigentümer: Klage ohne Verwalter?

1 Leitsätze

Klagt eine verwalterlose Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Hausgeldansprüche ein, wird sie von den Wohnungseigentümern vertreten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht als Partei im Prozess gegenüberstehen.

Für die Wirksamkeit der Klageerhebung kommt es nicht darauf an, ob ein Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt. Denn die Vertretungsmacht des Verwalters im Außenverhältnis ist von der Berechtigung im Innenverhältnis unabhängig.

2 Normenkette

§ 9b Abs. 1 Satz 2 WEG

3 Das Problem

Es handelt sich um eine Zweiergemeinschaft. Einen Verwalter gibt es nicht. Wohnungseigentümer K beschließt auf einer Versammlung, zu der Wohnungseigentümer B nicht erscheint, für eine Reparatur des Daches Vorschüsse auf eine Sonderumlage i. H. v. 100.000 EUR. K klagt gegen B auf Zahlung des auf diesen entfallenden Betrags i. H. v. 49.970 EUR auf das Konto der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Das AG meint, K sei nicht berechtigt, die Forderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuklagen. Hiergegen richtet sich die Berufung des K. Nach Hinweis des LG stellt K die Klage auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer um. Fraglich ist, was jetzt gilt.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat nach dem zulässigen Parteiwechsel – auf den Widerspruch des B komme es nicht an – nach Ansicht des LG Erfolg! Denn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sei prozessfähig. Zwar werde diese durch alle Wohnungseigentümer vertreten. Dies gelte aber nicht in verwalterlosen Gemeinschaften. In diesem Fall werde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch die Wohnungseigentümer vertreten, die ihr nicht als Prozessgegner gegenüberstünden (Hinweis u. a. auf Elzer, MDR 2021, S. 188, 190 und auf a. A. Lehmann-Richter/Wobst, NJW 2021, S. 662). Eine andere Lösung sei nicht praktikabel und könne nicht friktionsfrei erklären, warum § 170 Abs. 3 ZPO anwendba...