Gemeinschaft nach Bruchteilen: Beschluss

1 Leitsatz

Streitigkeiten der Teilhaber einer Gemeinschaft nach Bruchteilen an einem Teileigentum fallen in den Zuständigkeitsbereich der allgemeinen Zivilgerichte und sind keine WEG-Streitigkeit i. S. v. § 43 Abs. 2 WEG.

2 Normenkette

§ 43 Abs. 2 WEG

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es eine Tiefgarage mit 23 Stellplätzen. Die Tiefgarage bildet 1 Teileigentum. Die Teilhaber fassen einen Beschluss (Abrechnung der "Tiefgaragenbruchteilseigentümer"). Teilhaber K geht gegen den Beschluss der Teilhaber vor dem WEG-Gericht vor.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Es handele sich um eine Streitigkeit unter den Teilhabern einer Gemeinschaft nach Bruchteilen an einem Teileigentum (Tiefgarage) und damit nicht um eine wohnungseigentumsrechtliche Streitigkeit i. S. d. § 43 WEG, sondern um eine Streitigkeit, für die die allgemeinen Prozessgerichte zuständig seien (Hinweis u. a. auf BayObLG, Beschluss v. 16.9.1994, 2Z AR 42/94, NJW-RR 1995, 588). K selbst führe – zutreffend – aus, die Abrechnung der Tiefgaragenbruchteilseigentümer untereinander falle nicht in den Kompetenzbereich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder des WEG-Verwalters, sodass sich die Abrechnung der Tiefgarageneigentümer untereinander auch der Beschlusskompetenz der Versammlung der Wohnungseigentümer entziehe. Aus diesem Grund sei hierüber in einer gesonderten Versammlung der Tiefgaragenbruchteilseigentümer, und nicht auf Versammlung der Wohnungseigentümer ein Beschluss gefasst worden.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall fragt es sich, ob der Beschluss von Teilhabern einer Gemeinschaft nach Bruchteilen unter § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG fällt.

Beschlüsse von Teilhabern

Die Teilhaber einer Gemeinschaft nach Bruchteilen können nach § 745 BGB durch Stimmenmehrheit eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Gegenstands entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung beschließen. Die Stimmenmehrheit ist nach der Größe der Anteile zu berechnen. Jeder Teilhaber kann, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Eine wesentliche Veränderung des Gegenstands kann nicht beschlossen oder verlangt werden. Diese Beschlüsse können nicht angefochten werden. Es kann aber, was hier naheliegt, Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eines Teilhaberbeschlusses unter den Voraussetzungen des § 256 ZPO erhoben werden. Dabei handelt es sich, wie vom AG erkannt, natürlich um keine WEG-Streitigkeit.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltung hat für die Binnenorganisation der Teilhaber einer Gemeinschaft nach Bruchteilen an einem Teil- oder Wohnungseigentum keine Aufgaben. Sie kann und darf beispielsweise nicht zu einer Versammlung der Teilhaber laden. Etwas anderes gilt, wenn die Verwaltung für die Gemeinschaft die Sondereigentumsverwaltung verantwortet.

6 Entscheidung

AG München, Urteil v. 31.3.2022, 1293 C 17126/20