Gemeinschaftliches Eigentum: Erhaltungspflicht

1 Leitsatz

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist verpflichtet, alles Erforderliche vorzunehmen, um eine durchfeuchtete Wohnung wieder bewohnbar zu machen.

2 Normenkette

§ 18 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K verlangt von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B wegen Mietausfall Schadensersatz. Seine Souterrainwohnung sei wegen unterlassener Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in Folge einer am 18.2.2022 unterbliebenen Beschlussfassung nicht mehr nutzbar. Hintergrund: Die Bodenplatte ist nicht isoliert, es dringt daher Feuchtigkeit ein. Die anderen Wohnungseigentümer meinen, K habe bei Erwerb der Wohnung Kenntnis von den Mängeln haben können. Für die Wohnung liege keine Baugenehmigung vor. Eine Trocknung sei mit einem vertretbaren Aufwand nicht möglich.

4 Die Entscheidung

Dies sieht das LG anders und verurteilt B! K habe gegen B einen Schadensersatzanspruch. Ein Sondereigentum müsse vereinbarungsgemäß genutzt werden können. Insoweit seien entsprechende Maßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums vorzunehmen. Im Übrigen bestehe auch ein Anspruch darauf, dass B die bauordnungsrechtlichen Anforderungen für eine in der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Nutzung erfülle. Der Anspruch bestehe unabhängig davon, ob K bei Erwerb bekannt gewesen sei, dass der derzeitige Zustand nicht der Gemeinschaftsordnung entspreche. Denn der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung bestehe gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und richte sich allein nach dem vereinbarten Zustand. Erwägungen im Hinblick auf eine "Opfergrenze" habe der BGH eine Absage erteilt. Die Baugenehmigung sei "ohne Relevanz": Die Teilungserklärung weise die Einheit des K – des Klägers – als Wohneigentum aus. Insoweit obliege es B, sicherzustellen und insoweit ggf. auch die Genehmigungen beizubringen, dass die Einheit – wie vereinbart – nutzbar sei.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall verlangt ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz wegen einer verschleppten Erhaltungsmaßnahme.

Schadensersatz

Wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine erforderliche Verwaltungsmaßnahme nicht oder mangelhaft durchführt oder eine Verwaltungsentscheidung nicht oder mangelhaft trifft, kann der Wohnungseigentümer, der durch die Pflichtverletzung einen Schaden erlitten hat, von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz verlangen. So liegt es im begründeten Einzelfall, den das LG im Fall bejaht, wenn die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme nicht beschließen. Weitere Voraussetzung ist hier allerdings, dass der Wohnungseigentümer, der Schadensersatz verlangt, hinreichend versucht hat, die anderen Wohnungseigentümer zu einer (anderen) Beschlussfassung zu veranlassen.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Zu ersetzen ist der durch die Pflichtverletzung adäquat verursachte Schaden. Die Verpflichtung zum Schadensersatz setzt ab dem Zeitpunkt ein, an dem eine bestimmte Beschlussfassung objektiv geboten erscheint. Bei einer verzögerten Erhaltungsmaßnahme hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beispielsweise den Schaden zu ersetzen, der durch die verspätete Klärung der Ursächlichkeit der Verzögerung der Erhaltungsmaßnahme für den Schaden am gemeinschaftlichen Eigentum entstanden ist. Die Verpflichtung zum Schadensersatz endet zu dem Zeitpunkt, ab dem eine rechtskräftige Beschlussersetzung möglich gewesen wäre.

6 Entscheidung

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 7.9.2023, 2-13 S 87/22