Gemeinschaftsordnung: Änderung

1 Leitsatz

Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, die Gemeinschaftsordnung zu ändern, wenn es dafür eine Öffnungsklausel gibt.

2 Normenkette

§§ 1, 5, 7, 10 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K geht gegen Mieter B vor, dessen von Wohnungseigentümer X angemieteten Räume unter denen des K liegen. B soll nach Ansicht des K in den angemieteten Räumen keine Eisverkaufsstelle betreiben, bei der das Eis über die Straße verkauft wird. Vor dem Lokal sind aber Klappbänke, Klappstühle, eine Topfpflanze und 2 Abfallbehälter aufgestellt. In der Gemeinschaftsordnung heißt es für die Räume wie folgt: "Geschäftsräume" und in einem Nachtrag "Laden". Im Juli 2006 haben die Wohnungseigentümer den Betrieb der Eisverkaufsstelle allerdings genehmigt. Im Mai 2007 beschlossen sie ferner, B gegen eine "Sondernutzungsgebühr" zu gestatten, 2 Klappbänke, 2 Hocker, 1 Topfpflanze und 2 Abfallbehälter auf dem gemeinschaftlichen Eigentum vor dem Lokal aufzustellen.

4 Die Entscheidung

Die Klage hat keinen Erfolg! B gebrauche die Räume vereinbarungsgemäß. Auf der Basis der ursprünglichen Vereinbarung würde die Nutzung als Eisverkaufsstelle, so wie sie konkret von B gestaltet sei (= Möglichkeit, das Eis im Freien zu verzehren), zwar einer Vereinbarung widersprechen und wäre damit unzulässig (Hinweis auf BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18). Die Wohnungseigentümer hätten diese Vereinbarung aber im Jahr 2006 geändert. Dieser Beschluss sei auch wirksam, da er auf einer Öffnungsklausel beruhe. Nach der Gemeinschaftsordnung könne diese nämlich durch einen einfachen Beschluss geändert werden. Dies gelte zwar nicht für "wesentliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Bauwerkes selbst bzw. ihrer Einrichtungen oder Veränderungen seines Zwecks als Wohnhaus". In der Änderung der Zweckbestimmung von "Laden" zu "Eisverkaufsstelle" liege eine solche Veränderung aber nicht.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall beschließen die Wohnungseigentümer, Vereinbarungen zu ändern. Dies ist nur möglich, wenn das Gesetz, beispielsweise § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG, oder eine Vereinbarung ("Öffnungsklausel") den Wohnungseigentümern für eine Änderung eine Beschlusskompetenz einräumt. Fehlt es an einer Beschlusskompetenz, ist ein Beschluss, der eine Vereinbarung dauerhaft ändert, nichtig.

Öffnungsklausel in Altfällen

Im Fall gibt es eine Öffnungsklausel. Ihre Grenze sind "wesentliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Bauwerkes selbst bzw. ihrer Einrichtungen oder Veränderungen seines Zwecks als Wohnhaus". Diese Grenze wird nach Ansicht des OLG nicht überschritten, wenn man anstelle eines Ladens eine Eisverkaufsstelle erlaubt. Dem ist zuzustimmen. In Fällen wie diesen ist allerdings Vorsicht geboten. Nach § 48 Abs. 1 Satz 1 WEG gelten §§ 5 Abs. 4, 7 Abs. 2 und 10 Abs. 3 WEG in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung auch für solche Beschlüsse, die vor dem 1.12.2020 gefasst oder durch gerichtliche Entscheidung ersetzt wurden. Das heißt: Sie binden Sondernachfolger ohne Eintragung nicht! Um die bislang gefassten Beschlüsse nicht von dem einen zum anderen Tag Makulatur werden zu lassen, ordnet § 48 Abs. 1 Satz 2 WEG an, dass die alte Rechtslage, also die Bindung eines Sondernachfolgers an sämtliche Beschlüsse unabhängig von einer Eintragung, bis zum 31.12.2025 weiter gilt. Erst dann, wenn eine Sondernachfolge nach dem 31.12.2025 eintritt, ist § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG anzuwenden. Diese Rechtslage bedeutet im Grundsatz, dass sämtliche wirksamen Beschlüsse, die auf einer Öffnungsklausel beruhen und vor dem 1.12.2020 gefasst wurden, nachträglich zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden müssen.

Hilfsantrag

Im Fall hatte im Übrigen ein Hilfsantrag Erfolg. Das OLG hat den B verurteilt, es zu unterlassen, in den Räumen zur Nachtzeit Geräte zu betreiben, die in der Wohnung des K tieffrequente Geräuschimmissionen verursachen, welche die Anhaltswerte der DIN 45680 überschreiten.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Beschlüsse, die aufgrund einer Vereinbarung gefasst werden, mithin auf einer "Öffnungsklausel" beruhen, wirken gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG erst dann, wenn sie, was § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG ermöglicht, als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind. Zur Eintragung muss nach § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO ein Antrag gestellt werden. Antragsberechtigt ist gemäß § 13 Abs. 1 Satz 2 GBO jeder, dessen Recht von der Eintragung betroffen wird oder zu dessen Gunsten die Eintragung erfolgen soll. Der Antrag muss nach § 19 GBO von sämtlichen Wohnungseigentümern bewilligt werden. Die Eintragungsbewilligung oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen müssen nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. § 7 Abs. 2 WEG enthält hierzu mehrere Erleichterungen. Die eine Erleichterung in § 7 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt den Erfordernissen der §§ 19, 29 Abs. 1 Satz 1 GBO. Denn danach bedarf es keiner Bewilligungen der anderen Wohnungseigentümer, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs...