Gemeinschaftsordnung: Umdeutung

1 Leitsatz

Wird gemeinschaftliches Eigentum in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung zu Sondereigentum bestimmt, ist diese Regelung nach § 140 BGB in einen Umlageschlüssel umzudeuten, wenn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine weitere Bestimmung enthält, nach der die Sondereigentümer ihr jeweiliges Sondereigentum auf eigene Kosten zu erhalten haben und eine salvatorische Klausel vorhanden ist.

2 Normenkette

§§ 5 Abs. 1, 10 Abs. 1 Satz 2, 16 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K greift einen Negativbeschluss an. Sein Gegenstand ist ein Antrag des K, die Verwaltung zu beauftragen, ein Angebot für die Reparatur eines Feuchtigkeitsschadens an der Außenwand seiner Wohnung einzuholen und die Kosten nach Miteigentumsanteilen zu verteilen (= § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Das AG weist die Klage ab. Nach der Gemeinschaftsordnung (GO) habe K die Kosten selbst zu tragen. Denn nach § 8 Abs. 1 GO sei jeder Wohnungseigentümer für die Erhaltung seines Sondereigentums i. S. v. § 3 Abs. 3 GO verantwortlich. Dass dabei nicht ausdrücklich auch die Kosten erwähnt seien, sei unerheblich. Soweit die Erhaltung ausdrücklich dem Sondereigentümer zugewiesen sei, folge dem die Kostenlast. Nach den Regelungen der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung gehöre auch die Außenwand der Wohnung zum Sondereigentum des K. Die Regelung sei zwar nichtig, weil jedenfalls die tragenden Teile der Außenwand nach § 5 Abs. 2 WEG zwingendes gemeinschaftliches Eigentum seien. In der Regelung sei aber eine Umlagevereinbarung zu sehen. Gegen dieses Urteil wendet sich der K.

4 Entscheidung

Mit Erfolg! K habe gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG gegen B einen Anspruch, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Feuchtigkeitsschaden entgegentrete. Der Feuchtigkeitsschaden und die Notwendigkeit einer Reparatur seien unstreitig. Die Außenwand sei zwingendes gemeinschaftliches Eigentum i. S. v. § 5 Abs. 2 WEG. Ferner könne auch nicht im Wege der Umdeutung angenommen werden, dass denjenigen Wohnungseigentümern, denen in unwirksamer Weise bezüglich der Außenwände Sondereigentum oder "Mitsondereigentum" zugewiesen werden sollte, die Erhaltungspflicht treffe. Denn auch hierfür bedürfe es einer ausreichend klaren und eindeutigen Regelung, die nicht gegeben sei. Denn es müsse für einen unbefangenen Leser der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ohne Weiteres erkennbar sein, dass die entsprechenden Gebäudebestandteile von dem jeweiligen Sondereigentümer auf dessen Kosten zu erhalten seien. Daran fehle es. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung unterscheide sowohl in Bezug auf die Zuweisung des Eigentums als auch hinsichtlich der Erhaltungspflicht und Kostenlast nur zwischen dem gemeinschaftlichen Eigentum und (singulärem) Sondereigentum. Mitsondereigentum, das mehreren Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehe, werde nicht benannt. Die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung stelle darüber hinaus auch ansonsten nicht auf die einzelnen Gebäude ab.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Rechtsfrage, ob man eine unwirksame Vereinbarung umdeuten kann. Dies ist vorstellbar: Entspricht ein nichtiges Rechtsgeschäft den Erfordernissen eines anderen Rechtsgeschäfts, so gilt das letztere, wenn anzunehmen ist, dass dessen Geltung bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde (§ 140 BGB).

Umdeutung

Wird ein wesentlicher Gebäudebestandteil unwirksam dem Sondereigentum zugewiesen, kann die Zuordnung ggf. gem. § 140 BGB in ein Sondernutzungsrecht, ggf. aber auch in eine Umlagevereinbarung zu den Erhaltungskosten – oder eines Teiles von ihnen – umgedeutet werden. Es kommt insoweit darauf an, was die Wohnungseigentümer bzw. der Aufteiler im Fall einer Teilungserklärung mit verbundener Gemeinschaftsordnung im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses/im Zeitpunkt der Teilungserklärung bei Kenntnis der Nichtigkeit vereinbart hätten. Maßgeblich ist, ob sich konkrete Anhaltspunkte finden, dass Erhaltungskosten der betroffenen wesentlichen Gebäudebestandteile – oder eines Teils von ihnen – dem jeweiligen Wohnungseigentümer unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung aufgebürdet werden sollten. Der unnötigen weiteren Bestimmung, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen hat, bedarf es dazu nicht; das Fehlen kann aber ein Auslegungsanzeichen sein.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Eine Verwaltung kann eine unwirksame Vereinbarung nicht umdeuten. Sie kann die Wohnungseigentümer aber bitten, sie anzuweisen, ob sie nach einer Umdeutung verfahren soll.

6 Entscheidung

LG Köln, Urteil v. 2.3.2023,29 S 126/22