Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets, dass die Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung nicht von den Wohnungseigentümern selbst, sondern vom teilenden Eigentümer bzw. dessen Notar festgelegt werden. In der Praxis sind insoweit unglückliche bzw. unpraktikable Regelungen keine Seltenheit. Häufig werden Formularbestimmungen auf eine Vielzahl von Gemeinschaften übertragen, ohne die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen.
Sollte bereits vom Bauträger oder vom teilenden Eigentümer ein Verwalter mit der Abwicklung der Teilungserklärung betraut sein, sollte er in seinem eigenen Interesse als Erstverwalter der Gemeinschaft für sinnvolle Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sorgen und auf Berücksichtigung der Besonderheiten der Wohnungseigentumsanlage hinwirken. Wenig sinnvoll ist es dabei, in der Gemeinschaftsordnung gesetzliche Regelungen zu wiederholen, die gerade nicht geändert oder ergänzt werden sollen. Dies bläht die Gemeinschaftsordnung unnötig auf und schadet letztlich auch der Transparenz der in der Gemeinschaft geltenden Rechtslage.
Im Übrigen findet eine allgemeine Inhaltskontrolle der Gemeinschaftsordnung regelmäßig nicht statt. Schranken für ihren Inhalt ergeben sich nur aus den Grenzen der Privatautonomie, wonach nicht gegen Gesetze und die guten Sitten verstoßen werden kann. Darüber hinaus unterliegen die Bestimmungen einer Inhaltskontrolle nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB.[1]
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