Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.3 Pflichten der Wohnungseigentümer

3.3.1 Mitteilungspflichten

Für eine möglichst reibungslose Verwaltung dürfte es nicht nur im Interesse des Verwalters, sondern eines jeden Wohnungseigentümers liegen, dass der Verwalter stets über Adressänderungen, Vermietung und Eigentümerwechsel in Kenntnis gesetzt wird. Das Wohnungseigentumsgesetz sieht derartige Pflichten nicht vor. Durch bloßen Beschluss können den Wohnungseigentümern daher derartige Pflichten nicht auferlegt werden. Entsprechende Beschlüsse würden gegen das Belastungsverbot verstoßen und wären nichtig.^[1] Insoweit sollte bereits in der Gemeinschaftsordnung vorgesorgt werden. In diesem Zusammenhang ist allerdings zu beachten, dass entsprechende Beschlüsse auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel wirksam gefasst werden können.^[2]

[1] AG Nürnberg, Urteil v. 23.1.2015, 14 C 4961/14, ZMR 2015 S. 635.

[2] BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18.

3.3.1.1 Adressmitteilung

"Jeder Wohnungseigentümer hat dem Verwalter unverzüglich seine aktuelle, vollständige Adresse, eine Telefonnummer und eine E-Mail-Adresse in Textform (§ 126b BGB) mitzuteilen. Änderungen dieser Daten sind dem Verwalter ebenso unverzüglich mitzuteilen."

3.3.1.2 Längerfristige Abwesenheit

"Für den Fall, dass ein Wohnungseigentümer länger als drei Monate von seinem inländischen Wohnsitz abwesend sein sollte oder seinen Hauptwohnsitz in das Ausland verlegen sollte, hat er einen Vertreter zu bevollmächtigen und dem Verwalter unverzüglich dessen aktuelle und vollständige Anschrift, eine Telefonnummer und eine E-Mail-Adresse in Textform (§ 126b BGB) mitzuteilen."

3.3.1.3 Veräußerungsanzeige

"Jeder Wohnungseigentümer hat dem Verwalter unverzüglich in Textform (§ 126b BGB) anzuzeigen, wenn eine Veräußerung seines Wohnungseigentums ansteht und den Erwerber mit Namen und Anschrift, den Besitzübergangszeitpunkt sowie – nach Kenntnis des Eigentumsumschreibungsdatums – auch den Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung zu benennen. Sofern der veräußernde Wohnungseigentümer dem Erwerber bereits vor Eigentumsumschreibung die Sondereigentumseinheit übergibt bzw. sonst die Rechte eines Wohnungseigentümers einräumt (z. B. Erteilung einer Vollmacht zur Vertretung in der Eigentümerversammlung), hat er auch dieses dem Verwalter in Textform (§ 126b BGB) anzuzeigen."

3.3.1.4 Nutzungsüberlassung an Dritte

"Im Fall der Vermietung, Verpachtung oder sonstigen dauerhaften Überlassung der Sondereigentumseinheit an Dritte, verpflichtet sich der Wohnungs- bzw. Teileigentümer zur unverzüglichen Mitteilung in Textform (§ 126b BGB) an den Verwalter unter Angabe des Namens des oder der Nutzer."

3.3.1.5 Vertretungsbestimmung bei Miteigentum

Steht eine Sondereigentumseinheit im Eigentum mehrerer Personen, sei es Bruchteilsgemeinschaft, wie beispielsweise Eheleute, oder als Gesamthandsgemeinschaft, wie etwa eine Erbengemeinschaft, sollte die Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung zur Benennung eines Vertreters vorsehen. Dies erleichtert dem Verwalter die Arbeit, weil er einen bestimmten Ansprechpartner hat und auch nur an diesen Unterlagen versenden muss.

"Steht die Sondereigentumseinheit im Miteigentum mehrerer, sind die Miteigentümer verpflichtet, einen Vertreter zu bevollmächtigen und dem Verwalter unverzüglich dessen aktuelle, vollständige Adresse, eine Telefonnummer und eine E-Mail-Adresse in Textform (§ 126b BGB) mitzuteilen. Ehegatten und Lebenspartner gelten vorbehaltlich einer abweichenden Bestimmung als berechtigt, sich gegenseitig zu vertreten. Miteigentümer eines Wohnungseigentums haften für sämtliche Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gesamtschuldner mit der Maßgabe, dass Tatsachen, die auch nur hinsichtlich eines der Schuldner vorliegen oder eintreten, für und gegen jeden von ihnen wirken."

3.3.2 Mitwirkungs-/Unterlassungspflichten

3.3.2.1 Schadensmitteilung

Es dürfte zwar eine Selbstverständlichkeit sein, dass sich die Wohnungseigentümer um ihr Eigentum kümmern und den Verwalter von festgestellten Mängeln auch ohne ausdrückliche Anordnung in der Gemeinschaftsordnung informieren. Dennoch schadet eine entsprechende Regelung nicht.

"Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, von ihnen festgestellte Schäden am Gemeinschaftseigentum unverzüglich dem Verwalter anzuzeigen."

3.3.2.2 Nutzung der Sondereigentumseinheiten

Wenig Sinn machen Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die eine Nutzung erlauben, "soweit sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß des § 14 WEG hinaus" beeinträchtigen. Derartige Einschränkungen sieht das Gesetz bereits selbst vor. Die Gemeinschaftsordnung sollte vielmehr klare Regelungen zu konkreten Nutzungsmöglichkeiten enthalten, damit spätere Auseinandersetzungen unter den Wohnungseigentümern über das Art und Maß der Nutzung möglichst minimiert werden können.

"Die Nutzung von Wohnungseigentumseinheiten zu gewerblichen Zwecken ist untersagt. Die Nutzung zu freiberuflichen Zwecken bedarf eines Genehmigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer. Die Nutzung kann durch einfachmehrheitlichen Beschluss genehmigt werden. Liegt ein bestandskräftiger Genehmigungsbeschluss vor, ist der betreffende Wohnungseigentümer berechtigt, im Bereich der Eingangstür ein Schild mit Maßen von maximal 20 x 30 cm anzubringen. Der konkrete Montageort ist mit dem Verwalter abzustimmen, die Montage hat durch einen F...