Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.3.2.3.2 Dynamische Anpassungsklausel bei Vermietung

Grundsätzlich sollten vermietende Eigentümer darauf achten, dass in den Mietvertrag keine der Gemeinschaftsordnung oder der Hausordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft widersprechenden Bestimmungen aufgenommen werden.

Ebenso muss unterschieden werden, ob im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer geltende Gebrauchs- oder Nutzungsregelungen das Gemeinschafts- oder das Sondereigentum betreffen. An Beschlüsse, die die Nutzung und den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums regeln, ist der Mieter des Wohnungseigentümers gebunden, da der vermietende Wohnungseigentümer seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumen kann, als er selbst hat.^[1]

Bei Verstößen des Mieters auch gegen lediglich beschlussweise geregelte Nutzungs- und Gebrauchsvorgaben, bestehen gegen diesen Unterlassungsansprüche gemäß § 1004 Abs. 1 BGB. Insoweit ist es selbstverständlich im Interesse des vermietenden Wohnungseigentümers, dass dieser seinem Mieter keine weitergehenden Rechte einräumt, als dies aufgrund der Beschlusslage in der Gemeinschaft möglich ist.

Was Nutzungs- und Gebrauchsregelungen das Sondereigentum betreffend angeht, ist ebenfalls geklärt, dass zumindest derartige verdinglichte Regelungen, also solche, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, ebenfalls unmittelbar den Mieter binden und dieser im Fall eines Verstoßes wiederum Unterlassungsansprüchen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB ausgesetzt sein kann.^[2]

Allerdings ist der Mieter lediglich an die bei Abschluss des Mietvertrags geltenden Beschlüsse und Vereinbarungen gebunden. Zur dynamischen Bindung des Mieters an Änderungsbeschlüsse oder -vereinbarungen bedarf es daher einer entsprechenden Anpassungsklausel im Mietvertrag. Insoweit sollte im Mietvertrag eine Bindung des Mieters an die Hausordnung in ihrer jeweils gültigen Fassung sowie an sonstige gebrauchsbeschränkende Beschlüsse, einschließlich zumutbarer Änderungen aufgenommen werden. Die Gemeinschaftsordnung sollte insoweit eine Verpflichtung der vermietenden Wohnungseigentümer anordnen.

"Im Fall der Vermietung bzw. Nutzungsüberlassung ist der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Hausordnung der Wohnungseigentümer zum Gegenstand des Mietvertrags bzw. der sonstigen vertraglichen Vereinbarung zu machen und im Wege einer dynamischen Verweisungsklausel zu regeln, dass auch künftige Beschlüsse der Wohnungseigentümer für den Mieter bzw. Nutzer verbindlich sind. Jeder Wohnungseigentümer haftet dafür, dass die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung von allen Personen beachtet werden, denen er die Nutzung bzw. den Mitgebrauch seiner Sondereigentumseinheit unmittelbar oder mittelbar überlassen hat. Er haftet auch für fahrlässige oder vorsätzliche Beschädigungen des Gemeinschaftseigentums des nutzungsberechtigten Dritten. Eine Haftung entfällt, wenn der Schaden durch eine Versicherung gedeckt ist."

[1] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18, NJW 2020, 921.

[2] BGH, Urteil v. 25.10.2019, V ZR 271/18, NJW 2020 S. 921.