Gemeinschaftsordnung (WEMoG) / 3.6 Finanzverfassung

3.6.1 Erwerberhaftung

Eine Regelung über eine Erwerberhaftung ist zunächst grundsätzlich zulässig, was sich bereits aus § 7 Abs. 2 Satz 3 WEG ergibt, wonach eine Erwerberhaftung ausdrücklich im Grundbuch einzutragen ist, und hat den Vorteil, dass ein zusätzlicher Schuldner zur Verfügung steht. Zu beachten ist allerdings, dass eine Erwerberhaftung nur im Rahmen rechtsgeschäftlicher Veräußerung greift. Erfolgt der Eigentümerwechsel aufgrund Zuschlags in der Zwangsversteigerung, ist der Ersteigerer nicht an eine entsprechende Regelung in der Gemeinschaftsordnung gebunden.

"Der Erwerber einer Sondereigentumseinheit haftet neben dem Veräußerer gesamtschuldnerisch für sämtliche fälligen Forderung der Eigentümergemeinschaft gegen den Veräußerer in Bezug auf die veräußerte Sondereigentumseinheit."

3.6.2 Wirtschaftsplan

Wirtschaftsperiode

Als Wirtschaftsperiode sollte entsprechend der gesetzlichen Regelung in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG stets das Kalenderjahr gewählt werden. Denn bekanntlich ist nach Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode gemäß § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Jahresabrechnung zu erstellen. Die Jahresabrechnung hat nun aber nicht unerhebliche Relevanz für den Ernstfall der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums eines Wohnungseigentümers. Der nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG berücksichtigungsfähige Vorrang bezieht sich nämlich auf Kalenderjahre. Sollten die Wohnungseigentümer eine vom Kalenderjahr abweichende Wirtschaftsperiode gewählt haben, muss entsprechend abgegrenzt werden, um berücksichtigungsfähige Forderungen ermitteln zu können. Daher empfiehlt sich, von vornherein die jeweilige Wirtschaftsperiode mit dem Kalenderjahr gleichlaufend zu wählen. Einer entsprechenden Klarstellung bedarf es zwar insoweit nicht in der Gemeinschaftsordnung, sie kann aber aufgenommen werden.

"Als jeweilige Wirtschaftsperiode gilt das Kalenderjahr.

Rumpfwirtschaftsplan

Mit Entstehen der Eigentümergemeinschaft durch Anlegen der Wohnungsgrundbücher gemäß § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG kann bereits ein Finanzierungsbedarf entstehen. Insoweit sollte die Gemeinschaftsordnung regeln, dass der Verwalter für die entsprechende Rumpfwirtschaftsperiode einen Wirtschaftsplan aufzustellen hat und die sich aus ihm ergebenden Hausgeldvorschüsse auch ohne vorherige Genehmigungsbeschlussfassung maßgeblich sind.

Der Verwalter hat für den Zeitraum nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft bis zum Ende des Kalenderjahrs einen entsprechenden Rumpfwirtschaftsplan zu erstellen. Die sich auf Grundlage dieses Wirtschaftsplans ergebenden Hausgeldvorschüsse sind auch ohne Genehmigungsbeschluss maßgeblich"

Allgemeine Regelungen

"Im Übrigen sind die Wirtschaftspläne den Wohnungseigentümern bis spätestens 30. Juni eines jeden Kalenderjahrs zur Beschlussfassung über die Festsetzung der Hausgeldvorschüsse vorzulegen. Den Wohnungseigentümern sind die sie betreffenden Einzelwirtschaftspläne mit dem Ladungsschreiben zu übermitteln, sie müssen ihnen jedenfalls spätestens drei Wochen vor der Wohnungseigentümerversammlung vorliegen. Weichen die Ansätze im Wirtschaftsplan von denjenigen des Vorjahreswirtschaftsplans ab, werden die erhöhten (und rückwirkend für die Zeiträume ab Januar) Differenzbeträge zwei Wochen nach Beschlussfassung zur Zahlung fällig. Ergeben sich auf Grundlage des aktuellen Wirtschaftsplans geringere Hausgeldvorschüsse, wird die sich ergebende Differenz bei der auf die Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans nächsten Hausgeldzahlung berücksichtigt. Jeder Wirtschaftsplan gilt grundsätzlich bis zur Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage eines neuen Wirtschaftsplans fort."

3.6.3 Jahresabrechnung

Verwalterwechsel

Mit Blick auf die bislang ungeklärte Frage, welcher Verwalter zur Erstellung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Jahr bei einem Verwalterwechsel zum Jahreswechsel (Ausscheiden des Verwalters mit Ablauf des 31. Dezember – Amtsbeginn des Nachfolgeverwalters am 1. Januar) verpflichtet ist^[1], sollte für eine entsprechende Klarstellung in der Gemeinschaftsordnung gesorgt und hiermit korrespondierend zur Sicherheit unbedingt auch eine entsprechende Regelung im Verwaltervertrag aufgenommen werden. Da erfahrungsgemäß ausscheidende Verwalter kein Interesse mehr an einer Abrechnungserstellung haben, Nachfolgeverwalter indes entsprechend motiviert sind, dürfte eine Verpflichtung des Nachfolgeverwalters die probatere Lösung darstellen. Allerdings kann insoweit nicht ausdrücklich vereinbart werden, dass der Nachfolgeverwalter diese Verpflichtung unentgeltlich zu erbringen hat. Dies würde eine unzulässige Regelung zulasten des Verwalters darstellen.

"Im Falle eines Verwalterwechsels zum Jahreswechsel – Ausscheiden des aktuellen Verwalters mit Ablauf des 31. Dezember und Amtsbeginn des Nachfolgeverwalters zum 1. Januar, unerheblich aus welchem Grund – ist der Nachfolgeverwalter verpflichtet, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr zu erstellen. Ob und in welcher Höhe eine Vergütung hierfür erfolgt, vereinbaren...