Alexander C. Blankenstein
3.9.1 Anzahl der Beiratsmitglieder
Seit Inkrafttreten des WEMoG schreibt das WEG keine konkrete Anzahl von Beiratsmitgliedern mehr vor. Abhängig von den konkreten Bedürfnissen der jeweiligen Eigentümergemeinschaft kann die Mitgliederzahl flexibel festgelegt werden. Nach alter Rechtslage musste der Verwaltungsbeirat gemäß § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. aus 3 Wohnungseigentümern bestehen. Gerade in kleineren Gemeinschaften fanden und finden sich nicht immer 3 Freiwillige aus dem Kreis der Wohnungseigentümer, obwohl durchaus Bedarf an der Wahl eines Verwaltungsbeirats besteht. Bereits in der Vorfassung dieses Beitrags wurde empfohlen, dass die Gemeinschaftsordnung eine flexible Anzahl von Beiratsmitgliedern regeln sollte. Entsprechendes ist nunmehr obsolet.
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"Die Wohnungseigentümer können die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats durch Mehrheitsbeschluss festlegen." |
3.9.2 Nichteigentümer als Mitglied des Verwaltungsbeirats
Die gesetzliche Regelung in § 29 Abs. 1 Satz 1 WEG sieht als Mitglieder des Verwaltungsbeirats zwingend Wohnungseigentümer vor. Die Wahl eines Nichteigentümers zum Verwaltungsbeirat führt zur Beschlussnichtigkeit. Keine Seltenheit ist es in diesem Zusammenhang, dass insbesondere etwas ältere Wohnungseigentümer ihre Wohnung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge auf ihre Kinder übertragen. Sie leben zwar noch in der Wohnung, sind aber nicht mehr deren Eigentümer. Sind diese Wohnungseigentümer bestellte Mitglieder des Verwaltungsbeirats, haben sie mit Verlust ihrer Eigentümerstellung kein Teilnahmerecht mehr an den Wohnungseigentümerversammlungen. Des Weiteren muss es auch möglich sein, solche ehemaligen Wohnungseigentümer, die die Geschicke der Gemeinschaft bereits seit langen Jahren kennen, überhaupt in den Verwaltungsbeirat wählen zu können. Im Übrigen aber sollten außenstehende Dritte nur dann zum Verwaltungsbeirat bestellt werden können, wenn sie beruflich zur Verschwiegenheit verpflichtet sind.
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"Zum Mitglied des Verwaltungsbeirats können auch Nichteigentümer bestellt werden, soweit es sich um frühere Wohnungseigentümer handelt oder die zu bestellende Person beruflich zur Verschwiegenheit verpflichtet ist." |
3.9.3 Teilnahmerecht von Nicht-Wohnungseigentümerbeiräten
Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit vorgesehen ist, auch Nichtwohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellen zu können, steht derartigen Beiräten im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein Teilnahmerecht zu, soweit ihr spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nehmen sie über diesen Bereich an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar. In der Gemeinschaftsordnung kann ein unbegrenztes Teilnahmerecht freilich vereinbart werden.
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"Soweit eine Person zum Verwaltungsbeirat bestellt ist, bei der es sich nicht um einen Wohnungseigentümer handelt, besteht unbegrenztes Teilnahme- und Rederecht in der Wohnungseigentümerversammlung. Etwaige Geschäftsordnungsbeschlüsse über Redezeitbeschränkungen bleiben von dieser Regelung unberührt." |
3.9.4 Ersatzbeiratsmitglied
Das Gesetz selbst sieht die Möglichkeit der Bestellung von Ersatzbeiratsmitgliedern nicht vor. Es empfiehlt sich jedenfalls für den Fall, dass Beiratsmitglieder ihr Amt niederlegen, insoweit für Ersatz zu sorgen, was durch Vereinbarung grundsätzlich zulässig ist.
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"Die Wahl von Ersatzbeiratsmitgliedern ist zulässig." |
3.9.5 Haftungsbeschränkung
Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht § 29 Abs. 3 WEG eine Haftung unentgeltlich tätiger Beiratsmitglieder nur noch im Fall des Vorsatzes oder der groben Fahrlässigkeit vor. Eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit trifft also nur noch entgeltlich tätige Beiratsmitglieder. Freilich kann die Gemeinschaftsordnung auch für Letztere eine entsprechende Haftungsbeschränkung vorsehen.
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"Die Haftung auch entgeltlich tätiger Mitglieder des Verwaltungsbeirats wird auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt." |
3.9.6 Versicherungsschutz
Auch wenn ohnehin für den Regelfall der unentgeltlichen Tätigkeit des Verwaltungsbeirats eine gesetzliche Haftungsbeschränkung in § 29 Abs. 3 WEG besteht, sollte für Fälle der groben Fahrlässigkeit dennoch für eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für die Verwaltungsbeiratsmitglieder gesorgt werden. Die Beiträge belasten die Gemeinschaft nicht sonderlich, weshalb ein entsprechender Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
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"Die Wohnungseigentümergemeinschaft schließt für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Haftpflichtversicherung ab. Der Verwalter ist berechtigt, namens und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Versicherungsvertrag auszuhandeln und abzuschließen." |