Gerichtliche Verwalterbestellung: Was ist vorzutragen?

1 Leitsatz

Der Anspruch auf einen Verwalter besteht auch in einer verwalterlosen Zwei-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft und kann ggf. auch im Wege einer einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden. Für eine Verwalterbestellung durch das Gericht muss der Antragsteller dem Gericht aber übernahmebereite Verwalter benennen.

2 Normenkette

§§ 26 Abs. 1, 44 Abs. 1 Satz 2 WEG; § 935 ZPO

3 Das Problem

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es nur die Wohnungseigentümer K und B. Der Wohnungseigentümer B lehnt die Bestellung eines Verwalters ab. Nachdem ein im Jahr 2021 mit den Stimmen des K kurzzeitig bestellter Verwalter sein Amt aufgrund unüberbrückbarer Differenzen mit B niedergelegt hat, begehrt K mit einer einstweiligen Verfügung die gerichtliche Bestellung eines Verwalters. K hat zuvor verschiedene Verwaltungen angeschrieben und ausschließlich Absagen erhalten. Der Antragsschrift sind die Ablehnungen von 6 Verwaltungen beigefügt. K ist der Auffassung, es bedürfe aufgrund der Differenzen der Wohnungseigentümer dringend einer Verwaltung durch einen neutralen Verwalter. Eine Verwalterbestellung sei erforderlich, weil Rechnungen zu bezahlen seien und es kein Gemeinschaftskonto gebe, zudem habe es einen Wasserschaden gegeben, der einen eiligen "Sanierungsbedarf" auslöse. Das AG weist den Antrag zurück, da es an einem Verfügungsgrund fehle. Eine besondere Eilbedürftigkeit sei nicht dargetan. Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des K.

4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Ob ein Verfügungsgrund gegeben sei, könne offenbleiben. Angesichts des von K beschriebenen Verwaltungsbedarfs und der Tatsache, dass eine Vertretung nach § 9b Abs. 1 WEG nur durch den Verwalter oder alle Wohnungseigentümer gemeinsam möglich sei, spreche zwar viel dafür, dass zumindest für eine vorübergehende Verwalterbestellung eine Eilbedürftigkeit nicht von der Hand zu weisen sei. Ein Verfügungsanspruch bestehe jedenfalls, denn nach der WEG-Reform 2020 bestehe in jeder Gemeinschaft, auch in einer 2-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft, ein Anspruch auf einen Verwalter. Es fehle auch nicht an der erforderlichen Vorbefassung, denn auf diese könne in einer – wie hier – zerstrittenen 2-Personen-Wohnungseigentümergemeinschaft mit gleichem Stimmrecht verzichtet werden, zumal die Gemeinschaftsordnung für Beschlussfassungen Einstimmigkeit vorsehe.

Es fehle aber an der Angabe übernahmewilliger Verwalter. Ohne diese Angabe könne die Kammer aber keinen Verwalter bestellen. Denn die gerichtliche Beschlussersetzung trete nur an die Stelle der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer, wenn diese entgegen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung keinen Beschluss fassen. Der Prüfungsmaßstab für die Wohnungseigentümer und das Gericht sei identisch. Insbesondere bei Ermessensentscheidungen, wozu die Verwalterbestellung gehöre, könne nicht über die Beschlussersetzungsklage die Ermessensbasis verringert werden. Unter Beachtung des Beibringungsgrundsatzes hätten die Parteien dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen vorzulegen, um dieses in die Lage zu versetzen, in der Weise zu entscheiden, wie es an sich die Aufgabe der Wohnungseigentümer in der Versammlung sei. Daher müsse ein Kläger geeignete Personen für die Verwalterbestellung vorschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramts durch gerichtliche Bestellung darlegen.

Ob dem durch die WEG-Reform 2020 gesteigerten Bedürfnis nach einem Verwalter für die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durch eine analoge Anwendung des § 29 BGB nachgekommen werden könne, bedürfe keiner Entscheidung, denn ein derartiger Antrag im Rahmen der freiwilligen Gerichtsbarkeit, der in die Zuständigkeit des Rechtspflegers fiele, sei nicht gestellt worden. Nach Auffassung der Kammer dürften allerdings die besseren Argumente dafürsprechen, dass das Wohnungseigentumsgesetz die Möglichkeiten, durch gerichtliche Hilfe einen Verwalter einzusetzen, mit der Beschlussersetzungsklage aus Sicht des Gesetzgebers abschließend regele (Hinweis u. a. auf Bruns, ZWE 2022, S. 67, 71).

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall möchte ein Wohnungseigentümer, dass das Gericht einen Verwalter bestellt. Er erhebt keine Klage in der Hauptsache, sondern sucht Rechtsschutz durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung. Dafür muss er einen Verfügungsgrund und einen Verfügungsanspruch glaubhaft machen. Beides gelingt ihm. Und dennoch hat der Antrag keinen Erfolg. Warum? Es ist nicht die Aufgabe der Gerichte, für eine Wohnungseigentumsanlage einen Verwalter herauszusuchen. Diese Aufgabe ist nach h. M. eine des klagenden Wohnungseigentümers. Dieser muss also einen Verwalter beibringen, der bereit ist, sich bestellen zu lassen. Das ZPO-Verfahren lässt nichts anderes zu. Das Gericht ist neutral und entscheidet. Anders wäre es, wenn es ein Verfahren der Freiwilligen Gerichtsbarkeit wäre.

Verwaltervertrag

Das LG meint, die klagende Partei müsse auch etwas zu den Konditionen eines Verwaltervertrags darlegen. Das halte ich für u...