Geschäftsraummietverhältnis - gesetzliche Regelungen / 2 Gesetzliche Regelung

Für das Geschäftsraummietverhältnis gelten die allgemeinen Vorschriften des BGB mit Ausnahme derjenigen Bestimmungen, die speziell auf den Schutz des Wohnraummieters zugeschnitten sind. Außerdem gelten für die Geschäftsraummiete die Vorschriften der §§ 305 bis 310 BGB.^[1] Im Einzelnen bestehen zwischen der Wohnraummiete und der Geschäftsraummiete folgende Unterschiede:

[1]

S. Formularmietvertrag – allgemeine Ausführungen.

2.1 Aufrechnung/Zurückbehaltungsrecht

Die Aufrechnung und die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts kann generell ausgeschlossen werden; § 556b Abs. 2 Satz 2 BGB gilt nicht. Besonderheiten gelten bei formularvertraglichen Regelungen.^[1]

[1]

S. Formularmietvertrag – allgemeine Ausführungen.

2.2 Einrichtungen

Das Recht des Mieters zur Wegnahme von Einrichtungen (§ 539 BGB) kann bei der Geschäftsraummiete ausgeschlossen werden.

2.3 Kaution

Die gesetzlichen Regelungen bezüglich der Höhe, des Ratenzahlungsrechts, der Anlage und der Verzinsungspflicht gelten bei der Geschäftsraummiete nicht. Daraus folgt zunächst, dass die Parteien die Höhe der Kaution – bis zur Grenze der §§ 137, 138 BGB – frei vereinbaren können.^[1] Ebenso kann vereinbart werden, dass die Kaution bereits vor der Übergabe zu erbringen ist^[2] oder dass die Übergabe von der Zahlung der Kaution abhängen soll.

Wird die Kaution nicht geleistet, steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Überlassungspflicht zu.^[3]. Der Mieter hat in einem solchen Fall grundsätzlich auch dann kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution (§ 273 BGB), wenn ihm die Mietsache in einem vertragswidrigen Zustand angeboten wird.^[4] Etwas anderes muss allerdings dann gelten, wenn der Vermieter die Mangelbeseitigung endgültig und bestimmt verweigert. Hierin liegt eine schwere Vertragsverletzung, die zur Folge hat, dass das Verlangen nach Zahlung der Kaution treuwidrig ist.

Hinweis

Teilzahlung und Nachschusspflicht

Zu einer Teilzahlung ist der Gewerberaummieter nur berechtigt, wenn dies vereinbart ist. Die Vereinbarung einer Nachschusspflicht – beispielsweise für den Fall einer Mieterhöhung – ist möglich.

Nach Auffassung des OLG Düsseldorf kann sich eine solche Nachschusspflicht sogar aus den Umständen ergeben (bei langer Vertragslaufzeit und im Voraus vereinbarten Mieterhöhungen)^[5]. Auch die Frage der Verzinsungspflicht kann von den Parteien nach Belieben geregelt werden.

Hinweis

Verzinsung

Eine vertragliche Regelung über eine Verzinsung oder die Begründung einer Verpflichtung zur zinsbringenden Anlage ist ebenso möglich wie ein Verzinsungsausschluss. Bei fehlender vertraglicher Regelung ist die Kaution zu verzinsen.^[6]

Ein Ausschluss der Verzinsungspflicht durch eine Formularklausel ist unwirksam (streitig).

Das OLG Frankfurt vertritt die Auffassung, dass die Anlage einer Barkaution bei fehlender vertraglicher Regelung auf einem Sonderkonto erfolgen muss. Diese Rechtsansicht hat u. a. zur Folge, dass der Geschäftsführer einer in Konkurs gegangenen Vermietungs-GmbH nach den §§ 823 Abs. 2 BGB, 266 StGB auf Schadensersatz haftet, wenn die konkurssichere Anlage des Geldes abredewidrig nicht erfolgt ist und der Mieter deshalb einen Schaden erleidet.^[7]

[1] OLG Brandenburg, Urteil v. 4.9.2006, 3 U 78/06.

[2] KG Berlin, Urteil v. 21.1.2008, 12 W 90/07.

[3] KG Berlin, a. a. O..

[4] BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 255/04.

[5] OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.5.1994, 10 U 186/93, BB 1994, 1814.

[6] BGH, Urteil v. 21.9.1994, XII ZR 77/93, NJW 1994, 3287.

[7] OLG Frankfurt, a. a. O.; a. A. hinsichtlich der Strafbarkeit nach § 266 StGB: OLG Düsseldorf, Entscheidung v. 2.12.1988, 1 Ws 943/88, NJW 1989, 1171.

2.4 Kündigung/Vertragsbeendigung

2.4.1 Kündigungsschutz

Der Geschäftsraummieter genießt keinen Kündigungsschutz; er kann sich nicht auf die Sozialklausel nach § 574 BGB berufen^[1], und er hat auch keinen Anspruch auf gerichtliche Gewährung einer Räumungsfrist. Daraus folgt, dass ein auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Geschäftsraummietvertrag jederzeit unter Beachtung der Kündigungsfrist gekündigt werden kann.

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S. Kündigungswiderspruch

2.4.2 Fristlose Kündigung

Das Recht zur fristlosen Kündigung kann vertraglich abweichend vom Gesetz geregelt werden. Die Parteien können vereinbaren, dass der Vermieter oder der Mieter zur fristlosen Kündigung unter erleichterten Bedingungen berechtigt sein sollen.

Achtung

AGB beachten

Bei formularvertraglichen Kündigungsklauseln ist insbesondere § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu beachten: Die Kündigungsklausel darf sich nicht allzu weit von der gesetzlichen Regelung entfernen (z. B. keine fristlose Kündigung bei geringfügigen Zahlungsrückständen; keine verzugsunabhängige Kündigung; keine Kündigung bei leichten Vertragsverletzungen).

Das Recht des Mieters zur fristlosen Kündigung bei Nichtgewährung des Gebrauchs gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann bei der Geschäftsraummiete abbedungen werden. Die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB wegen Vertragsverletzungen, Gefährdung der Mietsache oder unerlaubter Untervermietung und die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann ebenfalls vertraglich abbedungen werden. Ebenso ist es möglich, vertragliche Kündigungsregelungen zu vereinbare...